您的位置 > 案例回顾：杨先生就自己选中的一套商品房与开发商签订了认购书。双方约定，杨先生于签订认购书之日起4天内与开发商签订商品房买卖合同并交首期房款。杨先生若未按期签合同或未按时交付相关款项，开发商有权将杨先生认购的商品房另行出售并不退还定金。签约当日，杨先生交了4万元，开发商在收据上注有“订金”两字。
当时，开发商将一份没有盖章的认购书复印件交给了杨先生。4天后，杨先生没有去交首付款，也没与开发商签订正式的购房合同。因开发商在收据上将4万元注明为“订金”，杨先生认为这实际上已将定金变成了预付款，故诉至法院要求返还。 经审理，法院驳回了杨先生的诉讼请求。
败诉原因：庭审中，开发商出具了盖章的认购书原件，法院认为，虽然收据上注明“订金”二字，但根据双方所签订认购书中的相关约定，可认定这4万元系定金，收据上写的“订金”仍系定金性质，而非预付款。
本案中，杨先生没有正当理由拒签合同，故应对自己的未履约行为承担责任。他交的4万元定金属于担保性质，在其违约时，开发商有权不予返还。
定金法则：《合同法》第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和國担保法》约定一方向对方付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和國担保法〉若干問題的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”
中國建设银行上海市分行的律师分析认为，从法律角度看，“定金”具有双重性质。首先，可作为合同的担保，以保证合同履行。其次，可以起到合同成立的证明作用。此外，定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性。定金合同的成立生效，法律有其具体要求：(1)形式要件，必须为书面形式，并在合同中约定定金性质，否则，即使交付“订金”，也不能适用定金法则；(2)数额的限定，定金的总额不得超过合同标的的20%。
与“定金”相比，“订金”的概念并不规范，在法律上仅具有预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一種支付手段，不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款，不履行也只能如数返还。
