新年应对房贷新利率

2006年，央行连续两次上调房贷基准利率，调整后， 5年期以上个人住房贷款基准利率为 6.84％，下限利率为 5.814％。同时在 8月底将利率下浮空间从10％扩大到15％。按照银行房贷规则，老房贷客户(2006年 8月19日以前按揭购房的市民)都从今年 1月 1日开始按照新的利率缴纳房款。 新的利率对大部分有房贷的市民而言，都意味着要缴纳更多的利息。面对这種情况，拿到年终奖的市民有没有必要提前还贷呢？哪些房贷产品能帮市民节省利息或者减轻房贷压力呢？

　　 　　新利率，月供出变化

　　贷款期限在1年之内的房贷人，在2007年的实际还贷中每月支出比2006年要少。贷款期限是5年之内的房贷人，每月支出与2006年持平。5年期以上的房贷，还款额则有所增加

　　市场情况：月供有增有减

　　面对调整后的新利率，银行人士表示，由于加息的同时，调低了房贷利率优惠幅度，因此，不同贷款人由于贷款时间等方面的差异，执行新利率之后的“月供”变化也不一样。

　　对此，银行人员算了一笔账。如果贷款人此前办理了一个1年期房贷，则调整前贷款基准利率是5.85％，按基准下浮10％(即基准利率的0.9倍)后，是5.265％；调整后，新的基准利率是6.12％，下浮15％(即基准利率的0.85倍)后，则是5.202％。两相对比，新利率比旧利率还要低0.063％。因此，贷款期限在1年之内的房贷人，在2007年的实际还贷中每月支出比2006年要少。

　　如果贷款人此前是办理的5年期房贷，则调整前是6.12％的利率，下浮10％则是5.508％；新利率是6.48％，下浮15％之后，则是5.508％。从对比中看出，新旧利率是一样的，所以贷款期限是5年之内的房贷人，在2007年的实际还贷中，每月支出与2006年持平。

　　如果贷款人此前办理的是5年期以上的房贷，则调整前是6.39％的利率，下浮10％则是5.751％；新利率是6.84％，下浮15％后则是5.814％。对比后看出，新利率比旧利率要高0.063％。比如按20万元贷款15年期等额本息计算，贷款人在2007年中，每月的还款额约增加6.86元。对于普通市民来说，这样的增幅尚在可以承受的范围之内。

　　提前还贷：短期房贷不适合

　　“并不是每个人都适合提前还贷。”几位银行人士不约而同地对记者说，提前还贷应该量力而行，根据个人的财务情况和规划作决定，不能盲目跟风。如果按揭期限较长，手头又比较宽裕，可以考虑适当缩短还贷期限，提前还贷。

　　如果是短期贷款，则不需要考虑提前还贷。因为3至5年(含)的贷款利率，在加息前后保持不变，只有5年以上的，才会增加还贷数额。另外，市民如果手上有好的投资项目，收益能够超过房贷利率，就应该考虑投资。因为经营性贷款利率要比房贷高得多，所以提前还贷前，最好考虑清楚近期有无投资计划。

　　点评：临近年底，随着年终奖、年底分红陆续到手，不少市民面对加息，考虑提前还贷。那么，在新利率下提前还贷真的划算吗？银行理财人士认为，提前还贷前最好先算笔账。

　　据了解，目前绝大部分房贷客户选择的都是等额本息还款法，其贷款利息分摊到还款全程的每个月，在还款期临近结束时，提前还贷无多大意义。

　　此外，最近一年多来，國内股市行情看好，也带动各種理财产品收益大增。银行理财人士认为，如果有较好的投资渠道，投资收益率能够超过月供房贷的利率，那么就不必急于提前还贷，而应首先考虑投资，以免还款之后占用大笔资金，错失投资良机。这是因为，与其他社会融资贷款利息相比，目前的房贷利息偏低。

　　链接：市民如办理提前还贷，第一步，要看贷款合同中有关提前还贷的条例，注意条款中是否约定，提前还贷须交一定的违约金；第二步，可通过服务电话向贷款银行咨询办理提前还贷业务的地点、电话及所需条件；第三步，按照咨询到的内容或亲自到相关部门提出提前还款申请；第四步，借款人携相关证件亲自前往借款银行，填写《提前还款申请表》；第五步，提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前还款的金额。

　　需要特别注意的是，在还清贷款后，购房者应及时办理房贷保险退保手续，以及房屋抵押注销手续。

　　利率上行，固定利率锁定风险

　　面对利率上行的趋势，固定房贷将是不错的应对工具。设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息

　　观点：据业内人士分析，目前是“存款管上限，贷款管下限”。进入2006年，利率市场化改革的进程进一步得到推进，央行允许國内商业银行开展人民币利率互换交易试点就是一个比较明显的例子。从目前的情况来看，银行资金是充裕的，贷款利率有下行压力，存款方面则因为竞争加剧，市场上存在的返现拉存款的問題正在加剧，如果存款上限管理放开，势必导致存款利率上调。

　　该人士还认为，从央行货币政策的选择上，去年6月16日、8月15日和11月15日三度上调存款准备金率，以此回收和冻结市场上多余的货币资金，防止经济过热，而不是采用对市场反应迅速的利率调整，并在8月19日将首套住房可享受的个人住房贷款下限利率的下浮比例由原来的10％扩大到15％，说明政府并不想过多地影响老百姓的生活，尤其是普通购房者房贷月供的增加。当然，从短期来看，出于调控经济的需要，利率还会往上走。

　　对策：面对利率上行的趋势，固定房贷将是不错的应对工具。固定利率房贷不会“随行就市”，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。

　　举例：以贷款50万元期限10年的房贷为例，从办理按揭后的第二年开始，如果央行每年加息0.27个百分点，浮动利率第10年的利息就为7.245％，而固定利率就算定为6.12％，10年下来，实行固定利率可节省31300元。