您的位置 > 尽管经历了國家宏观调控洗礼，但在巨大刚性需求拉动下，成都二手房市场整体交易仍保持了上升势头。23日，成都市首届二手房交易会进入第三天，前去淘房的市民挤满了每个中介店。
然而，二手房中介业的现状却令人担忧，“无序竞争”、“利润下滑”、“关门裁员”等等，业内人士这样形容，二手房中介业的阵痛才刚刚开始，未来两年将面临更残酷的生死抉择。
现场交易会买家多
12月23日，成都市首届二手房交易会进入第三天，淘房的买家特别多。市场内一家二手房中介公司经纪人小杜站在店门口，给市民介绍店中二手房的各種信息。
内墙上及玻璃门上贴满成都中心城区不同位置的二手房信息：双桥子一套71平米的房子标价30万元，单价4225元；玉林一套67平米的房子标价28.8万元，单价4298元……
小杜入行才1年多，不过，这1年多从业经历却令他感触颇深。究竟“國六条”、“个税强征”等各種宏观调控对2006年二手房市场有什么样的影响？小杜有两个概念：过手的二手房套数、房价变化了。
从今年1月到12月，小杜的业绩不错，平均每月有两套。“这个业绩算是很好的了，但有好几个月却一套都没有卖出去。”今年上半年，特别是3、4、5月，小杜卖了今年销售总数中的大半，他说，那几个月是因为从2005年下半年“國八条”政策调控后人们购房观望状态的结束。而到今年6月1日，國家又出台了“國六条”，从那天到10月份，小杜一套房子也没卖出去。直到11月份中旬，小杜手上的房子又开始卖动了，“可能很多市民已经忍不住了，不想再等待了。”
小杜说，从他了解和经手的二手房来看，今年春节前后，成都中心城区二手房均价在3400元左右，3月到5月份，几乎每月涨了200元，到5月底达到4000元，之后一直稳在这个价位上，而到目前又涨了100元左右。“市民来买房子，同样的面积和户型，2月、3月份的时候说找套20万以内的，而到4月、5月则只好说找套25万以内的，而现在要说找套30万以内的了。”
交易二手房成交增长了19%
2006年，对于二手房市场来说，无疑是个“多事之秋”。无论是“國六条”还是“个税强征”，各種宏观调控最终都落脚到了二手房上。
在这種背景下，成都二手房交易量仍呈现出上升趋势。据统计数据显示，2006年1至11月的成交总量为37638套，较去年同期增长了19%。“今年二手房交易受政策性影响，波动非常明显。”赵江明在成都首届二手房交易会上，对今年成都二手房交易特点进行了归纳分析。
在经历了传统的交易淡季(1月、2月)之后，市场开始回暖，成交量连续三个月保持在4000套以上。5月底，國税总局发布的营业税征收期限延长至5年消息一出，市场成交量陡然下滑，由5月的4156套落到6月的2855套，5.55%的营业税让更多的购房者持币观望，也让不少中介在很长一段时间内均出现无一单成交的惨状。随后出台的征收个人所得税，使7月出现了一股避税热，引发了一场避税大战，当月底单天过户量就高达573户，也使7月的市场交易量一跃攀升到4492套，成为本年市场交易量最高的月份。同时，在市场惨淡的9月、10月，二手房入户政策的实施，犹如一针强心剂，大大刺激了成都二手房市场的活跃。
赵江明介绍，市场的刚性需求强烈，是成都二手房市场能够火爆的重要因素。成都11月购买二手房的外地人占了44%左右，住房领域总套数的54%被外地人买走，而随着外来人口的增多，二手房落户政策的落实，成都二手房的购房需求还将不断扩大。同时成都市二手房市场的地位和作用正处于上升势头，二手房交易目前占到房产交易总份额的31%左右，而成熟的房地产市场，二手房交易量应占50%以上。
格局二手房中介开始大洗牌
尽管成都二手房市场当下和未来都显得欣欣向荣，然而，作为主角———二手房中介公司却活得艰难。很多中介公司选择了关门停业，其中不泛一些大公司。据与成都200多家中介公司有过合作的一家广告公司负责人讲，今年先后有50～80家大大小小的中介公司关门停业，包括胜基、蜀新、新中信、瑞源、中兴、恒基、沪新、鑫易居、指南针、创基、付博等。
今年，成都二手房成交量约为4万套。这样的市场并不算小，但为什么大多数中介都“吃不饱”？一家中介公司负责人算了一笔细账：4万套的成交量，有一半被“黑中介”、“小串串”夺走，余下的2万套有七成流向品牌中介，算下来每个店一年的交易量也就才7套。如果每套按5000元的佣金收取，一个店一年的收入只有35000元。而每个店的人力、租金、折旧等基本成本，一个月就要2万元！
赵江明说，造成二手房中介公司经营困难有政策性因素，也有公司自身原因，但最核心的原因是二手房中介入市门槛低、无序竞争明显。许多无证的“串串公司”，只需一两个人、搭个摊子就能做生意，其成本比规范运作的品牌公司低得多。而且，由于他们“搅局”，使佣金比例一降再降。一中介公司负责人告诉记者，两年前他们的中介佣金为2.5%，到现在已只有1%～1.5%了，“黑中介”的佣金有些只要0.8%，甚至更低。
前瞻未来两年面临生死抉择
行业的大洗牌时代已然来临。成都市房管局在市场规范上已经动手实施，准备明年开启成都市二手房的网上交易平台。新的交易系统功能将包括二手房房源信息、网上委托、网上交易、合同下载等内容。房源信息披露、房源权属查询、交易中介委托、合同下载、交易查询均可在网上进行。这一平台建立之后，只有获得相关资质的正规中介机构才能获得密钥进入该系统从事中介活动，而无资质或非法的中介机构、个人则无权进入，这样就从技术上维护了房屋交易秩序，保障了二手房买卖安全。
“未来两年是二手房中介生存相对艰难的时日。”成都金丰易居总经理张剑认为，目前由于整个二手房中介市场竞争越来越激烈，整体水平下滑，利润已经很薄，生存压力很大。另一方面，来自國家宏观调控的压力同样很大，“从整体宏观调控来讲，國内房价始终没有得到很好的控制，未来不排除更严厉的政策出台。”
顺驰任总也持类似观点，“未来两三年，少不了中央相应的监控，在國家大政策和地方政府规范市场联合作用下，二手房中介公司将进入一个自然洗牌的阶段。”
而在这轮漫长洗牌过程中，不少实力强的中介公司选择都是—————坚守。“我们始终对二手房中介市场的前景充满希望。”张剑的理由来自以下几点：一是國外资金比较看好二手房市场，会有大量资金进入；二是发达國家、國内沿海地区的经验，其二手房的成交量总是高于商品房；三是城市土地的日益稀缺，城内新房会越来越少。
早报记者罗向明摄影李國东
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