您的位置 > 升值预期加温房产投资
受人民币升值预期的影响，不少投资者把目光转移到了房地产上。
海外投资者看好双利
目前，一些國际游资已云集中國大陆，抢购固定资产，豪赌人民币持续升值。一般来说，人民币升值意味着國内经济整体向好，投资机会增多，而且收益水平相对可观。对于以各種非正规渠道进入中國大陆的外资来说，在内、外销房并轨的情况下，购买物业等待人民币升值似乎是最佳的选择。特别是一些特大型城市，不排斥境外人士、外币购买商品房的行为，有些外籍人士甚至还能获得更加优惠的贷款，如汇丰银行对外籍人士外币住房按揭年利率只有3%。这样导致一些外籍人士购买中國大城市的房产并不是用于自住，而是打算现在用美元换人民币买入中國大陆的房产，一方面能够分享房产自身升值带来的收益，另一方面，等待人民币升值并实现自由兑换时，再抛出升值房产，以少于当初的购入价再换回美元，通过汇率再大赚一笔。
國内投资者看涨房价
有人预计，在人民币升值预期没有消除前，大量的外资通过各種渠道进入國内房地产市场将推动房地产价格继续上涨，而上个世纪的日本和台湾即有此先例。对购买房产的人来说，人民币升值，他们的房产自然也就升值了。如果是借用外币购买國内房地产，则意味着要偿还的债务减少了，显然也很合算。于是，不少手有余钱的國内投资者开始蠢蠢欲动，大胆按揭买房。
3大因素制约房价走势
“汇改”之后房价看涨应该说有一定道理，但深入分析，会发现也有一些因素制约着房价持续普遍走高。
大幅升值受政策制约
我國经济对外贸依存度高(2002年为51%，2003年为60.2%，2004年达到70%)，人民币升值对我國的外贸影响大，对经济增长制约明显，國内经济对汇率升值的承受力限制了人民币持续升值的空间。我國的出口产品70%以上是劳动密集型的低端产品，如果汇率在短期内有巨大的重估，國内企业因为产品出口价格的相对上扬失去竞争力，将有大批工人下岗失业，从而把我國经济拖入衰退的境地。而截至2005年末，我國外汇储备已接近8000亿美元,去年升值2%的损失是1290亿人民币，今后如果升值过大，仅是直接的这项汇兑损失就无法承受。预计我國政府不会允许人民币持续大幅度升值，豪赌人民币升值投资买房的政策风险很大。
假如人民币在短期内不升值或长时期保持稳定，那么，部分投机色彩浓厚的海外游资就会失去耐心，将已经升值不少的房子抛售变现，变“赚两头钱”为先赚一头，落袋为安，而失去强大投资需求支撑的房地产市场价格必然回落。
地区差异使受益不均
我國幅员辽阔，经济发展水平差异较大，人民币升值对各个地区房地产的影响是不同的。比如有的是刚刚扬帆起航的舟(扬州)，有的是进入航程的舟(杭州)，快的船已驶进了大海(上海)，但也有的地方刚刚开封(开封)。各地的社会、经济发展差异大，加上房地产政策措施不一，是导致各地的房地产市场出现差异性的主要原因。如果把我國房地产分为國际化城市和内部循环经济城市两部分，那么人民币升值对國际化城市的房地产影响最大，而对于内地封闭经济城市的房地产影响则是间接的。相对而言，北京、上海的房地产要比内地城市房地产的人民币属性更高，因为只有相对于外资可兑换交易的资产才会享受到人民币汇率提升的好处。所以，投资者不可简单地认为，人民币升值，去任何一个城市买房都会赚钱。
高房价将遭政府遏制
目前，一些大城市的房价已经超出了居民的承受能力。世界银行和联合國人居中心常常用“房价收入比”(中等房价和当地居民平均年收入之比)来考察居民购买住宅的能力。一般来说，如果房价是年收入的3～5倍，老百姓具备购买住房的能力。据统计，目前大城市家庭月收入在5000元以上的只占10%，而这些城市的平均房价也在5000元左右，说明目前一些大城市的房价有真实需求支撑，但这样的房价却超出了其他80%以上居民的承受能力。一旦高收入人群的住房需求得以实现后，居民整体的真实购买力难以支撑房价继续攀升。资料显示，2004年上海、广州、深圳非居民购房比例达到15.5%，从另一个侧面看，这么高的非居民购房比例很可能预示着房价越来越接近顶峰。
近两年，我國房地产价格持续上涨已经引起了政府的高度重视，房地产市场成为政府宏观经济调控的重点，此前即出台了不少“降温”措施，预计今后将继续加大调控力度。事实上，受调控政策影响，热度最高的北京、上海和浙江三地，2005年下半年以来投资增长率已大幅减小，房价涨速也开始放慢(上海房价已开始回落)。
所以，人民币汇率机制的改革，无论对投资者，还是对整个房地产行业来说，都是一件好事。但是，在未来政策及市场走向尚不明朗的情况下，投资者买房一定要谨慎从事，切莫跟风和想当然。
链接“汇改”政策回放
2005年7月21日，我國开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，人民币汇率形成机制改革迈出了历史性步伐。2005年，央行的外汇管理政策调整也基本告一段落：从推出远期外汇交易和掉期交易，到放松居民、企业持汇限制；从调整银行头寸管理，推出外币兑外币的做市商制度，到宣告实施人民币兑外币做市商制度，外汇市场发展的大体框架基本搭建完毕。预计2006年的外汇政策，不大可能像2005年那样有“暴风骤雨”般的变化，而会“和风细雨”，旨在进一步消化和完善。
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