您的位置 > 自去年起，从國家到广州地方出台了多个政策调控房地产市场，曳N坡ナ械耐痘�投资情况，其中包括房贷加息、全面征收营业税、增加个人所得税税额等。对于广大市民来说，投资住宅比往年增加了不少的费用。新一年的到来，在综合多个政策的实施后，广州市民买楼投资究竟多交多少的费用？以下为今年购房的新增购房费用比较。
记者在调查中发现，综合多个新增投资住房的费用后，现在市民购房投资的利润比以前减少一半左右。如购入一套60万元的房子，一年后以75万元卖出，市民多交2327元供楼款，41250元营业税，7500-1.6万元的个人所得税，如果非普通住房的要多交9000元契税。如果以前投资该物业有13万元左右的实际盈利，目前只剩下7万元左右，投资利润减少近半。因此，市民在投资物业的时候要注意投资风险，虽然目前广州楼价仍然在上升，但当楼价升幅不大的情况下，由于卖房税费的增加市民可能根本没有盈利。
加负1：房贷利息上升
2005年3月17日，中國人民银行发布消息，自2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍(即5.51%)，比原来的优惠利率5.31%高0.20个百分点。该规定，对于去年3月17日以后贷款购房的市民来说，已经实行了新利率，但对于一批已经贷款的购房者来说，则从今年1月1日开始按照新利率供楼，也就是说，今年供楼利息将开始增加。贷款额在20万元以上20年期的购房贷款，每年都要多交1000元以上的利息。
加负2：非普通住房契税上升
去年6月开始，國家对市民购买非普通住房不再实行优惠税率。也就是说，市民购买非普通住房，要交房价3%的契税，比原来高了1.5%。
而区分普通住房与非普通住房的界定有三个条件，对于普通住房标准必须同时满足三个条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套住房建筑面积144平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍(含)以下。也就是，只要不符合其中一个条件的就是非普通住房。目前在广州，因为尚未定出基准房价，所以一般按照前两个条件进行界定。即购买建筑面积144平方米以上，或者小区容积率低于1.0的住房，要多交房价1.5%的契税。
加负3：营业税税费增加
去年6月开始，广州市全面征收转让房屋的营业税。规定在购房2年内卖出住房的要征收卖房价的5.5%的营业税。其中2年期的起始时间以购房契税完税证明注明的时间或者是房产证上注明的日期为准。因此，除了购买二手房的市民，一般能在2年多一些的时间内卖出房子，能免征营业税外，绝大部分的购买一手楼的市民都要等上三四年后卖楼，才能免去该费用。
加负4：个人所得税增加
今年1月1日起，广州市按照新办法征收转让房屋的个人所得税。其中包括据实征收和核定征收两種办法：据实征收是市民卖房后，征收实际盈利部分20%的个人所得税。盈利部分是卖房的差价再减去买卖房屋中涉及要交的相关费用，如果没有盈利的则不需要交个税。但据实征收办法必须要求市民交齐购房发票、完税证明、购房合同和中介费发票及三方合同等。而不能提供完整的买卖房屋费用证明的，按照核定征收办法征个税，则是卖出住宅的按照卖房价的1%交个税，卖出非住宅的按照卖房价的1.5%交个税。
另外，个人转让自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税。起始时间以交楼时间、契税完税证明或者房产证注明的日期为准，以最先的日期为准。
提醒据实征收方法须经主管地税征收机关审核确认据了解，市民卖房按“据实征收”方法计算缴纳个人所得税款的，还必须在办理个人所得税完税手续前，持相关资料到主管地税征收机关办理“据实征收”的审核确认手续。所需的相关资料包括：
(一)产权所有人身份证；
(二)《房地产证》；
(三)《广州市房地产买卖、登记申请表》；
(四)售房合同、房管部门出具的《房地产价格审核书》；
(五)购房合同或自建房建造合同、构成房产原值的相关合法、有效凭证(包括原购房发票或自建房建安发票、合法付款票据、契税完税证、印花税完税证等)；
(六)支付合理费用相关的合法、有效凭证，發生中介服务费的还须提供相关合同、协议；
(七)《个人房屋转让营业税及附加、土地增值税和个人所得税申报审核表》；
(八)主管地税征收机关要求提供的其他有关表格及证明材料。
什么情况下要核定征收个税？如果有出现下列情形之一的，实行核定征收：(一)未能提供合法、有效的售房合同，不能正确计算售房收入的; (二)未能提供合法、有效的购房合同和构成房产原值相关凭证，不能正确计算房产原值的；(三)未能提供支付合理费用相关凭证，不能正确计算合理费用的；(四)申报房产成交价格低于房管部门出具的《房地产价格审核书》所审定的价格，又无正当理由的；(五)个人转让已购公有住房不能提供所有扣除项目相关资料凭证的；(六)在办理个人所得税完税手续时，未按规定提供主管地税征收机关出具按“据实征收”审核意见的。
