您的位置 > 212号文,即9月初中國银监会办公厅向各地方银监局发布的《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》。通知要求各银监局提示信托公司密切关注存量的证券和房地产风险变化情况,并对信托公司内控制度建设及新發生的房地产业务作出相应规定。
部分信托项目未按时清算显风险
今年信托公司年报首次集体亮相之后,银监会进行了全國信托公司巡检,检查的重点是关联交易和信托财产挪用情况,正是这次检查使信托公司的部分問題逐一暴露:
一是去年以来,受证券市场风险影响,大部分信托投资公司涉及的证券业务风险不断暴露,部分未到期的信托计划已存在到期清偿风险。信托投资公司房地产业务也有部分项目显露较大风险。截至5月末,已有部分信托项目到期未能按时清算,其中,股票投资业务占比11%,房地产类业务占比61%。
二是有些信托投资公司对无法按时清算的信托项目用展期、固有资产垫付、关联交易购买、发新的信托计划置换等方式将风险后置。
此外,银监会要求各银监局,要特别注意信托投资公司用单一信托置换到期集合信托来掩饰风险,要提示信托投资公司不得用单一代定类信托资金构建资金池,混用资金形成风险。
新办房地产业务应"四证"齐全
212号文最引起争议的是,它要求新开办房地产信托业务必须"四证"齐全,贷款企业房地产开发资质不低于二级,开发项目资本金比例不低于35%。
这实际上是把信托融资的准入条件与银行放贷看齐,甚至更高(银行要求开发商自有资金达到30%)。一些房地产开发商认为,按照212号文规定的三个条件执行,"房地产信托将名存实亡"。
但业内也有分析指出,在控制房地产金融风险上,银行不能控制的风险,信托也不一定能控制。银监会出台此项规定除了保证信托人的资金安全之外,还考虑到了贷款类房地产信托的兑付风险。而根据國外包括银行在内的资金对房地产金融的审慎态度,212号文的规定是合乎情理的。
证券业务须确定风险止损点
212号文关注的另一个焦点是,各信托公司存量证券业务的风险变化情况。通知要求,证券业务要制定逐日盯市、适时监控的风险防范措施,并确定风险止损点,且须保证能有效斩仓操作。
一家信托公司业务人员称,证券类信托的問題确实不少,比如说某些信托公司的证券类产品由于碰到自2002年信托重新登记以来的漫长熊市,其整体的证券资产已经大幅缩水,但为了保证自身的金融品牌和产品的延续性,就采取发新换旧的手法,这也为证券信托财产的最后清算留下了隐患。
新规则将促使信托业务转型
信托业内人士孙立认为,结合212号文的通知内容,以及现阶段國内各信托公司采用的房地产信托融资手法和银信之间对房产开发商的贷款利率比较来看,先前房地产信托业务中的抵押式贷款融资和财产信托转让受益权式融资类型,将会在未来的一段时期内受到来自信托市场和房地产市场的双重曳N啤６扇�投资或直接购买商业用途楼房或住宅式的信托融资方式,则有可能在同步捆绑着其他高级形态的金融工具后而成为新型房地产信托业务的过渡载体。
从信托公司角度来说,房地产信托几乎占据了全部集合信托业务的半壁江山,许多公司以此建立了稳定的盈利模式。而从房地产信托项目平均预期收益率远远高于其他信托产品来看,其佣金收入同样在信托公司的利润构成中占据重要地位。信托公司绝不愿意失去这块利润最丰厚的业务。
孙立表示,该文件的市场影响极有可能成为短期内房地产信托业务的一个分水岭,并会催化各信托公司间的业务分化。且在这種业务分化中,未来的中國信托市场极有可能出现专业经营房地产信托业务的信托机构。
