地产信托基金成新宠，谁是REITs梦中情人

但凡是房地产业内人士，最近都频繁地听到一个新名词——REITs。REITs是房地产信托投资基金的英文缩写。近期由于包括宏观调控、土地供应制度调整、人民币升值、WTO服务贸易条款临近开放、奥运会筹办，特别是香港允许REITs投资海外房地产等诸多利好叠加，REITs正在以前所未有的声势、规模涌入以京、沪两地为代表的内地房地产市场。

　　有关数据统计，2004年房地产企业的融资活动空前活跃。仅从房地产信托来看，2004 年全國约有31家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元。专家表示，2005年房地产信托将延续去年强劲增长的势头，房地产信托投资基金将成为信托业的关键词。

　　REITs真的来了

　　目前，REITs在國外已经到了发烧的程度，而在内地才刚刚开始升温。那么，REITs的真正优势何在？

　　7月12日，由新加坡最大的银行集团——新加坡现有五大房地产基金上市的承销商星展银行(DBS)主要赞助的“2005房地产信托基金亚太会议”在北京嘉里中心隆重召开，会上，诸多國际知名大行纷纷就进入中國市场而忙于奔走和讨论。然而在此之前不足一个月的时间，香港证监会刚刚宣布撤销了香港房地产信托投资基金投资海外房地产的限制，允许其在全球投资于房地产项目。

　　据记者了解，6月16日，香港证监会发布了经修订的《房地产投资信托基金守则》及3月份征询市场意见后的相关总结。除撤销了香港房地产信托投资基金投资海外房地产的限制外，还将REITs投资海外物业及负债比率上限调高至45%。而此后不久，新加坡便大幅提高了当地REITs的负债比率，即由原来的35%提高至70%。并且，在税收上还提供了优惠，即REITs派发给海外非个人投资者收益的预扣税率，将从20%降至10%；豁免注入REITs的物业所应缴付的印花税。

　　对此，中诚信托投资有限责任公司市场部负责人马挺评价，“在激烈的市场竞争下，双方都提出更多的优惠条件，这对于物业持有人而言或许是利好，但对于广大购买REITs股份(基金单位)的投资者而言，未必是好事。”在他看来，游戏规则越是严谨，意味着投资者的风险越低；反则，当准入门槛较低，谁都可以进入时，则意味着市场正孕育着巨大的风险。对此，华银投资控股有限公司投资管理部总经理刘思彤持保留态度。她认为，相比之下，新加坡的REITs市场较成熟，规则较明确，更具可操作性。而决定一支REITs的风险因素是多方面的，它绝不仅仅取决于上市市场的规则。华银投资控股有限公司副总裁齐霁近期也曾在公众场合表示，如无意外，该公司目前正在运作的REITs有望今年底明年初在新加坡挂牌上市。

　　REITs凭什么风光十足

　　据记者了解，REITs在美國、日本、澳州等國家已经是一種比较常见的融资模式。并且，在很多國家发展得已经相当成熟。那么，REITs与其他融资相比，具有哪些突出的优势？9月15日，中國企业海外发展中心主任、经济学家孙飞在搜狐焦点房地产网举办的REITs网友论坛上向记者表示，REITs与目前國内房地产信托计划相比，虽然都属于运用信托制度并投资于房地产领域的金融产品，但相比较之下，REITs却具有其独特的优势。

　　首先，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购房地产资产包(主要是 商业地产、工业地产、 写字楼等)，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通；而目前國内的房地产信托计划是受200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，目前尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。

　　其次，从投资回报来看，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美國要求把所得利润的95%分配给投资者，而新加坡要求把所得利润的90%分配给投资者。國内的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，目前一般在3%至10%。

　　再次，从运作方式看，REITs负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；國内的房地产信托计划的运作方式是提供资金，监管资金使用安全，或局部参与项目公司运作获取回报。

　　第四，从产品的周期看，REITs的产品周期一般在8至10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；國内的房地产信托计划产品周期较短，一般为1至3年。

　　第五，在税制优惠上，如信托收益分配给受益人的，REITs免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而國内的房地产信托计划目前没有相关的税制安排。

　　谁是REITsr的梦中情人

　　毋庸置疑，诸多海外基金包括REITs已越来越被广大内地开发企业所接受。由于政策等種種因素，目前在中國境内还不太可能出现真正的REITs。所以，很多业内人士都认为，目前REITs对于境内房地产企业而言，也只能是望梅止渴。基强联行董事总经理陈基强向记者表示，目前境内企业靠REITs融资似乎不太可能。“通常情况下，REITs项目可获得的收益是9%，对外承诺的回报率是6%，而发起REITs的财务成本是3%至4%，所以，REITs对于内地企业也仅仅是一个卖掉物业套现的机会”。

　　对此，孙飞在接受《经济参考报》记者采访时认为，境外资金在境内投资房地产项目的方式主要有独资、合资、合作；直接购买物业到境外发REITs；通过信托、 商业银行变通，向境内企业发放贷款等。“目前来看，独资的比较少。另外，由于境外的地产基金机构，进入中國以后，便由金融机构转变为投资机构，它可以向境内投资，但不具备直接发放贷款的权利。通过信托、银行变通的形式，发放贷款操作上比较麻烦，所以这種方式也比较少。而采用最多的是合资、合作的方式，比如今年以来诸多海外基金纷纷以并购、入股等方式持有内地物业”，孙飞说。