您的位置 > 近日，國家税务总局发布文件，对房地产企业预售收入的预计营业利润率做出了调整，按不同区域分别确定房地产企业预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区将由目前的15%提高到不得低于20%。新的征税标准一出，立刻引起了业内的关注。预售制度是否取消的問題再次成为讨论的热点。
新规凸显两点变化
《國家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税問題的通知》(31号文)，与2003年发布的83号文相比，最明显的变化有两点。
一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率
，并将比例由过去的15%提高至20%；二是以销售房地产开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。这两点变化意味着今后房企不仅要多交税，而且不容易再享受到税收优惠政策了。
國家税务总局相关负责人表示，由于现行企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的問題，难以保证税基的完整，因此今年制定了31号文对征税手段加以改进，对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行了弥补。
税率提高影响房价
新税率的提出，业内反响不一，多数开发商反映，新税收会增加开发成本，在市场供应短缺的情况下，开发商可能会将提高的成本转嫁到房价上，但也有人表示，税率提高不会造成成本增加。
新规定发布后，北京开发商多持反对意见。认为新税加重了开发的负担。万年花城副总经理黄玺庆表示，过去很多开发商将项目公司注册在远郊区县，交纳税收后，可以获得当地政府的返税优惠。新政策实施后，将提高开发商的开发成本。
但他也表示，对开发商项目价格和项目公司注册不会有太大影响。目前成本与房价的关系尚不直接，主要是需求拉动，多数开发商可以承受这样的成本，短期内不会反映到房价上。
也有业内人士表示有不同的观点，认为提高税率不会造成成本增加，相反，通过加大税收力度，整顿房地产市场秩序，消除税收漏洞，将使房地产价格更加合理。市场价格是由供求均衡程度来决定的，而不是由成本来决定的。房地产开发商的利润是由市场来决定的，有些开发商动不动就说会转嫁给消费者，这種现象是非正常的。目前开发商的利润空间还很大，而且这个利润过大，提高税收只是在合理的范围内平衡其利润，使其达到一个更加合理的水平。
取消预售呼声再起
预售征税的提高，无疑让房地产预售制度取消与否再次提上日程。之前，建设部明确表态近期不取消商品房预售制度，但是目前预售税率提升，也从另外一个方面显示出政府对预售制度的制约。
中國人民银行南宁中心支行行长白鹤祥建议取消房地产预售制度。他们认为，当前的期房预售制度存在法律关系复杂增加法律风险、购房人缺乏担保的法律保障、剥夺了购房人对实物的知悉权、从预售到现房交付期限过长、期房交易类似期货交易,容易造成房地产价格泡沫、“假按揭”套取、诈骗银行信贷资金、风险主要由银行信贷资金和购房人承担等七大問題，需要取消。
但是，作为一个由多家开发商组成的联盟组织“中城联盟”路N抵飨嵘衔康夭迪喽杂谄渌巢祷故且桓鲂滦瞬担诜⒄构讨斜厝淮嬖诤芏鄦栴}，不能因此就废除这个制度。现在中國的开发商95%以上还处在一个为生存而努力的阶段，这个时候如果取消了预售房制度，会有至少70%以上的开发商要在两年内死去。中國现在有6万家开发商，如果70%的房地产商也就是说有4万家死去，中國的房地产业会釜底抽薪。
