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REITs、MBS面临哪些风险


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  警惕房产贬值、提前还款

  REITs之所以被认为风险较小,主要是因为这是一项透明度较高的,以租金收益为主的投资产品,能提供较高息率及稳定的回报,并以此为主要目标。一般而言,房地产市场的波动比股市小,与股票债券的相关系数较低,因此如果在投资组合中加入房地产信托投资基金,能够发挥分散投资的作用,以减低整体投资的风险。

  不过,以派息率作为选择REITs时唯一考虑的因素,是一大误区。理柏亚洲研究经理陈嘉琳指出,投资者必须留意基金投资目标、范围、费用结构和投资所涉及的风险等。与此同时,如楼市走好,基金旗下的物业价值也水涨船高。相反,楼市不理想的话,物业价值也会相应下滑,而且息率回报并非有百分百的保证。

  陈嘉琳的建议是,面对利率即将见顶的现状,投资者可保持一个除了股票外,包含债券及一些防守性投资工具的组合。如REITs,可用来均衡投资的比重和降低收益的波动。

  以过去十年的数据观察,房地产投资(包括REITs)和全球股票债券的相关性只有0.59与0.28。以美元计算,S%26P/花旗集团全球房地产指数的波动性为13.9%,虽然高于J.JP摩根全球债券指数的6.4%,却低于MSCI世界指数的14.5%。

  另外,只要是上市交易的证券,就不得不考虑价格波动风险。领汇上市后树大招风,其价格泡沫也若隐若现。当其价格冲高到14港元时,以其预期派息计算,年息率从6%左右回落到仅有4.2%,而对于房地产信托投资基金来说,息率如果降到4.2%以下,则意味着不再具有投资价值。因此,以获取稳定收益为目标的投资者,此时不适合进场。

  与REITs不同,MBS面临的最大风险是提前还款风险。

  如果贷款人提前还款,稳定持续的利息收入就可能被打破。此外,MBS的价值在某種程度上,取决于被抵押的房产价值。有专家指出,如果房市进入长期的跌势,从而引发付款問題的恶性循环,MBS和房市的风险关联度就会激增。例如,日本银行在上世纪90年代的很大一部分坏账,来自于地产泡沫破裂。一旦房市發生深幅下跌,MBS投资者面临的风险就可能是本金的大幅缩水。另外,还有一大风险来自于利率变动。由于MBS是一種固定收益证券,一旦利率升高,MBS的价格就会下跌,利率提升还会引发提前还贷,加速MBS的贬值。
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