长沙雨花区 赵先生
综合分析:更新居住环境,更换更大更好的房产是步入中年的白领阶层的普遍愿望,但何时可以换房、首付与月供是否对家庭生活品质造成影响、采用何種理财产品达到预期目标却是需要进行测算与规划的。
1.需考虑购置房产的未来价格
根据统计测算,从2000年以来,长沙市商品住房价格年增长比约为6%,那么3年后同品质住房价格计算后约为72万元,加上约为房价5%的相关费用4万元及装修费用(按赵先生需求的中档装修,算8万元)。届时按照在银行办理7成贷款测算,需要自行支付首付约22万元,准备装修费用及税费等12万元,合计34万元,贷款50万元。
2.资产、收入状况预期应足够支付首期
如果3年后赵先生支付34万元相关费用,则现有资产需以13%的年回报率在3年内持续增值,这是目前稳健型理财产品难以达到的。建议他可以选择两種方案:一是,推迟购房到4年后(年投资回报率达到5.27%即可);二是,降低购房的面积标准,3年后购买同品质居住面积为130平方左右住房。按此方案,赵先生3年后仅需要支付首付28万元(房价为54万元),贷款38万元,按等额本息还款计算月供2620元。
3.依还贷能力选择贷款期限
目前赵先生自有房产市场租价约1000元,那么节余月收入3000元,减除月供外还有留存约1400元,基本无附加压力。实际上,根据其家庭收入情况,建议可采取10年期贷款,月供不到4100元,更为合适。
理财建议:赵先生有能力在3年后实现换房,换房计划微调后不影响生活质量。建议申请7成10年期贷款。由于赵先生的收入成长空间较大,可选择等额本金法还款(适用于贷款后早期提前还款);为了顺利实现换房梦想,建议可将现有15万元用于购买三年期國债,收益率约3.2%;月收入可按照季度定期定额购买低风险基金(如嘉实浦安保本基金、南方债券基金),税后收益率约4%-5%;也可一次性购买银行人民币理财产品及高保障型信托产品(如银行代理型信托产品),年税后收益率约3%-5%。
对于购换房规划,需要注意目标达成的可能性、购房后月供是否会影响生活质量(经常性收入对贷款的负担能力)、还款计划与还款方式选择。