您的位置 > ★《中國经济周刊》记者 许浩/北京报道
“卖房能不能给现金？”
11月9日，当《中國经济周刊》记者以卖房者的身份向北京市榆林西里某房地产中介公司询问时，得到的答复是“只要房子的相关证件齐全，我们可以马上给你现钱。”在这里密集分布的12家房地产中介公司，无一例外都爽快地答应了记者的要求。
此时，距离中國房地产估价师与房地产经纪人学会发布《房地产经纪执业规则》(下称“规则”)和《房地产经纪业务合同推荐文本》(下称“业务合同”)，明令禁止房地产中介“吃差价”；北京市建委、工商局联合发布《关于开展北京市房地产经纪行业专项整治活动的实施方案》(下称“方案”)，正式叫停 “现金收房”，并在全市范围内开展专项整治活动不过10日。
部分房地产中介的“顶风作案”，令规则和方案几乎变成了一纸空文。
变相的“现金收房”
11月9日至13日，记者在北京的方庄、榆林西里、北太平庄、东直门等地随机暗访发现，真正执行规则和方案的房地产中介公司为数极少—“吃差价”仍是普遍现象，“现金收房”也采用了更为隐蔽的手法。
比如，北太平庄一家知名房产中介公司工作人员先以政策为由拒绝了记者“现金收房”的要求，但随后又说：“我有个亲戚现在想买房，如果你现在确实缺钱，可以卖给他，他能给你现金。”
“这其实是变相的现金收房。” 一位不愿透露姓名的房地产经纪人对《中國经济周刊》说，“房产中介公司先出钱让业务员以个人名义收房，然后再让业务员以房主的身份提高价格后销售此房源。这样中介公司不用再出面，仍然吃到了差价，而且一旦出现了什么問題，公司也不会承担任何责任。”
这位人士还透露，为了应对规则和方案中不准 “吃差价” 和“现金收房”的规定，有的公司甚至对员工进行了统一的“业务培训”，教授员工如何采取各種变相的手法“吃差价”“现金收房”。
“现金收房”造成“吃差价”
“在北京的房地产市场上，如果只单纯收取中介费，只能按成交房价的3%提取。例如房子的成交价是30万，中介费只有9000元，但是如果吃差价的话，则可以至少赚取2至3万元以上。”我爱我家房地产公司的一位市场部经理告诉《中國经济周刊》，超额的利润驱使着部分房地产中介公司“顶风作案”。
他介绍称，房产中介一般利用“一次性付全房款”噱头吸引卖房人，然后压低收购价将房屋收购后再转手以高价卖给其他购房者，从买进卖出的“差价”中牟利。
“吃差价”同样适用于租赁业务。即房产中介以低于市场价与房东签订“包租”协议后，再按市场价出租，其中的租金差就是利润。据业内人士透露，“包租”收益一般要比普通租赁业务的佣金收入高出50%左右。
但是，“现金交房”或“吃差价”却存在着重大的安全隐患。“链家地产”市场总监金育松向《中國经济周刊》介绍，因为房产中介公司手里一般没有那么大量的资金，他们只能向银行借贷或者动用客户的资金去现金收房，一旦中介公司的资金链条断裂，或出现卷款潜逃事件，就会给交易双方以至银行带来巨大的损失。
以今年3月审判的北京坚石房地产经纪有限公司合同诈骗案为例。该公司在与房主、房客签订、履行房屋租赁合同的过程中，采用 “高进低出”，不按实际收取房客的租金支付给房主，“长收短付”，与房客签订3个月的合同，只给房主1个月房租等手段，恶意不履行合同，截留房租。2003年6月至10月，累计诈骗金额达370多万元，诈骗被害人达数百人。骗取钱款后，该公司法定代表人于波潜逃藏匿，致使被骗的大量钱款无法返还。
再如，上海康平房地产经纪有限公司采取隐瞒真相、以虚假房产信息与他人签订协议的方法，骗取他人定金共计230万元。该公司还指使公司业务员在市场上寻找二手房，以个人名义收购，先支付少量定金，随后向银行按揭贷款，贷款时高评高贷。贷款成功后，不支付给出卖人，而是用于该公司归还债务及其法定代表人刘必林日常开销等。至案发，累计骗取他人财物共计600多万元。
在上述中國房地产估价师与房地产经纪人学会曝光的12起恶性房地产交易诈骗案中，涉案金额动辄上百万直至几千万。金育松认为，大量的客户资金和银行贷款无法收回，甚至潜伏着引发金融危机的危险。
此外，房产中介通过“现金收房”囤积居奇，还会造成局部地区的房价虚高，扰乱房产中介市场的正常秩序。正因为“现金收房”危害重大，业内人士普遍对规则和方案的出台寄予厚望，但现实却与期望大相径庭。
禁令为何遇阻
是什么原因使得规则和方案难以落实呢？
“我们是行业协会，所以规则和业务合同只具有引导示范作用。”中國房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强告诉《中國经济周刊》。
而北京市建委、工商局的联合整治行动，在实施上也难度很大。“目前，哪些行为属于吃差价哪些行为没吃差价？管理部门在执法时如何界定？在叫停现金收房后资金如何监管？这些很现实的問題都没有规定。”金育松对《中國经济周刊》说。
北京市建委租赁处的罗洪京表示，对中介变相的“现金收房”还没有具体的处理办法。现阶段，建委主要是希望业主把握两个关键点：签订合同时要三方到场；尽量不要到资金没有通过银行监管的中介交易。
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