您的位置 > 贷款买房是绝大多数消费者选择的购房方式，而个人房贷也是银行业公认的最优质贷款模式。近年来，各家银行越来越重视吸纳个人房贷业务、争抢房货市场，这一共识在今年可谓说达到了一个高潮。从年初开始，针对个人房贷推出的创新模式是层出不穷、花样翻新。从固定利率，到“双周供”，再到父贷子还，实在是让购房者有点晕。
本期，我们就在推出的春展特刊里针对这一话题特别展开服务性的讨论，希望可以给您的购房过程提供专业的指导，您也可以在展会现场就您关心的房贷問題向我们或专业机构咨询。
固定利率——利率市场化进程的产物
名词解释
固定利率房贷是指消费者在签订购房贷款合同时，即选择固定利率贷款，也就是以后在贷款期限内不论银行利率如何变动，上调拟或是下降，借款人都按照固定的利率支付利息，不会随市而变。而浮动利率则与之相反。
案例分析
固定利率的推出，对于消费者来说，的确是增加一種可选择的机会，但它对于不同贷款类型客户的影响程度不同。
以“一套”银行贷款购房者和“多套”购房贷款同时进行的客户做以对比(均采取等额本息还款法)，假设银行贷款30万元，5年期还款。
详细计算见下表：
| 客户贷 款类型 |
利率方式 | 利率水平 | 利息支出(元) | 固定利率与浮动利率利息支出对比 |
| “一套”银行购房贷款 | 固定利率 | 5.94% | 47488.52元 | 固定利率比浮动利率的利息多支出4123.15元 |
| 浮动利率 | 第一年5.27%，假设第二年上调至5.54%，剩余四年不变。 | 第一年利息支出14521.38元，剩余四年利息支出为28843.99元。则五年合计利息总支出为43365.37元 | ||
| “多套”购房贷款，即客户在银行还有未还清的房屋贷款的情况 | 固定利率 | 5.94% | 47488.52元 | 固定利率比浮动利率的利息少支出877.21元 |
| 浮动利率 | 第一年5.85%，假设第二年上调至6.15%，剩余四年不变。 | 第一年利息支出16138.38元，剩余四年利息支出为32227.35元。则五年合计利息总支出为48365.73元 |
(以上数据由中原地产三级市场部提供，仅供参考)
通过上表计算可以看出，对于5年期的房贷30万元来说，如果客户是一套银行贷款，则采用固定利率比浮动利率多支出4123.15元；如果是多套购房贷款，则采用固定利率比浮动利率少支出877.21元。
专业建议
对于消费者来说，在这两種利率之间选择时应遵循两大原则：其一，要判断自己属于一套银行房贷还是多套银行房贷，以此来断定自己贷款利率水平。
其二，要对比自己贷款利率与固定利率之间的差值，并结合目前银行加息的幅度做出选择。
双周供——提前还款的另类体现
名词解释
双周供指的是将按揭贷款的还款时间由每月还款一次调整为每两周还款一次，其还款金额约为月还款额的一半。
案例分析
项先生购房从银行贷款40万元，属一套房屋贷款，执行利率为5.508%。在深圳发展银行贷款时有两種还款时间选择，一種是双周供，一種是月供还款，对于这两種方式来说，项先生不明白到底哪種更节省利息。下面通过贷款不同年限做以比较：
注：贷款40万元，银行利率按5.508%计算
| 贷款时间 | 月供(元) | 双周供(元) | 节省利息(元) | 节省时间 |
| 10年 | 4342.64 | 2189.68 | 13109.7 | 12个月 |
| 15年 | 3270.03 | 1647.77 | 23422.5 | 20个月 |
| 20年 | 2753.36 | 1389.63 | 38250.28 | 31个月 |
| 25年 | 2458.26 | 1237.42 | 55658.75 | 43个月 |
| 30年 | 2273.16 | 1144.77 | 79969.65 | 59个月 |
(以上数据由中原地产三级市场部提供，仅供参考，实际以银行还款计划书为准)
通过上表计算可以看出，双周供的优势在于提高还款频次，相当于提前还款，加强贷款本金减少速度，利息支出额减少；而相同贷款额的话，双周供利息额减少的比例随着贷款期限的增加而增加，即贷款期限越长，利息节省越多。而它的劣势则是每年会有个别月份还款3次的情况，这在一定程度上增加了客户的还款压力。
专家建议
双周供由于提高了还款频次，因此它较适合于那些经济收入较高且稳定的客户，不太适合于靠租金来支付贷款的客户。
父贷子还——法律连带责任的成功转化
名词解释
“父贷子还”业务是由农行率先推出，主要是针对40岁以上消费者，对那些在目前不能获得贷款或贷款期限较短的客户，现在可以通过与子女一起签订连带还贷合同，共同来实现自己的购房意愿。
案例分析
李先生55岁，现供职于一家公司做顾问职务，月收入为4000元。60岁退休后，月退休金为2000元左右，李先生有一个儿子，刚参加工作，收入水平为月1500元。李先生相中一套80平方米两居室，总房款为50万元，首付款要15万元，通过“父贷子还”的方式，李先生的贷款时限可以为30年。在贷款过程上需把持三个原则。
原则一：尽量提高首付支出额度
以李先生为例：李先生目前有积蓄20万元，拟打算购置一套50万元两居室。采取等额本息还款法，贷款期限为20年(见表一)。
表一：
| 首付额度 | 贷款期限 | 月还款额(元) | 利息支额度(元) |
| 15万元 | 20年 | 2409.19 | 228204.4 |
| 16万元 | 20年 | 2340.35 | 221685.51 |
| 17万元 | 20年 | 2271.52 | 215164.46 |
| 18万元 | 20年 | 2202.69 | 208643.64 |
| 19万元 | 20年 | 2133.85 | 202124.77 |
| 20万元 | 20年 | 2065.02 | 195603.74 |
