您的位置 > 近日，中國一家在外汇理财方面业绩突出的大型國有商业银行北京分行的一位理财师，通过电话向本报记者讲述了一个海外“炒房”理财的案例。出于为客户保密原则，这里主人公暂称李惠。
计划：澳洲置业收租金
李惠是一家跨國公司财务部的高级经理，职位带来的丰厚报酬是由外资老板以港币在香港户头支付。此前他已经涉足了國内的不动产投资，在北京市区分期贷款购买了一套公寓用来自住，在近郊还有一套Townhouse。但2005年以来，國内宏观调控对地产价格走势的剧烈影响，以及國内“炒房人”形象的恶化，都使他日益感觉风险的加大，因此如何分散风险便成为首要考虑的因素。
李惠一直有移民海外的想法，他的目的地是风景宜人悠闲恬静的岛國——新西兰。银行理财师根据他的情况，建议不妨以港币贷款，然后兑成新西兰元去该國置业。在2005年，他购买了一套36万新币的别墅。
计划没有变化快。新西兰政府面对汹涌的移民潮，突然将移民门槛抬高到1000万新币。李惠因此暂时放弃了移民想法，进而决定将买的别墅出租。后来他还扩大了投资的范围，新西兰的近邻澳大利亚也成为他的新投资乐土。他在墨尔本的别墅区又购买了一套占地500平米、三室三厅、双车库双花园、精装修的别墅。
据广州市一位地产中介讲，类似的房子在广州不装修最便宜也要200多万元，而别墅的装修又特别昂贵，估计至少得50万元。但李惠这套房只花了澳元30万，折合人民币约180万元。因为人在國内，所以现在李惠将两套房产交给当地专业的房产租赁中介打理，仅靠租金便可以收回月供。
之所以敢出手，一是基于在國内地产投资的经验和技巧，二是看好了國外各種优惠。据该理财师介绍，澳大利亚房产贷款比率可以达80%，也就是首付两成即可拿房；还款方式也更加多样，比如李惠采用的是净利息还款方式，每月只还利息不还本金，以5年为周期，如果信用记录良好还可以展期。
收益：5年预期20%
像这样陌生的海外不动产投资，预期收益率和操作难度自然是许多投资者关心的問題。
据该理财师介绍，海外的不动产市场相对于國内而言比较成熟，特别是发达國家市场很少出现价格大起大落的“过山车”现象。当然要有效规避风险并且获得较好收益，选对市场是关键。同时还要综合运用好各種金融工具，以应对汇率、利率波动以及不同投资产品间收益变动带来的机会成本問題。
在戴德梁行的一位房产顾问看来，李惠的选择相当不错。因为根据他们的研究，目前的新西兰和澳大利亚房地产市场走势良好，正处于一个地产周期的上升阶段。相对美國地产市场的泡沫初现、日本市场的前景未明、欧洲市场的波澜不惊，这笔买卖很值。而前述银行理财师则介绍说，目前新西兰元、澳元的汇率风险处于可控范围，中短期波动不会太大，而且基于这两種货币的金融工具和衍生产品开发得很多，可以通过银行的操作对冲风险。
来自澳大利亚的数据显示，2005年11月澳大利亚经济增长率为4.4%，失业率则为几年来最低，同时平均房产还贷额占居民收入的比例为27.7%。一系列数字显示澳大利亚的经济走势向好，人们置业的愿望和购买力水平正在走高。目前投资别墅等中高档房产正逢其时。
澳政府的政策也在配合这一市场的兴起，2006年1月，澳大利亚总的房屋建筑批准率下降了0.4%，这一降幅保持了9个月的时间，这意味着未来一段时间建成房屋供给量的减少。但随着新兴國家移民的涌入，需求却在不断上升，同样是1月，出租空置率只有3%左右。
房产顾问认为，由于澳大利亚政府同样限制短期投机，同时该市场地产投资长期向好，所以建议应当持有该别墅3年到5年，这样的收益率可以达到20%左右，同时比如买卖增值税等费用还可以获得减免。
在李惠看来，虽然获利不如國内市场那样迅速而丰厚，但作为外汇投资已经相当不错，而且安全度比较高，也不用太费心。
同期一家中國股份制商业银行发售的外汇理财产品2年期收益率预计只有5%，而如东亚银行等外资银行在國内发行的理财产品3年总收益也不过百贩N福⑶移涓丛拥纳杓朴惺被够崃�投资者损失本金。
风险：最怕汇率波动
李惠现在每天在电脑前常做的一件事，就是瞄一眼最新的國际汇率曲线走势。自2月份以来，这样的一瞥往往呈现的不是笑容而是皱眉。因为新西兰元兑港元的汇率在不断走低，已经跌至1：5左右，而当初买房时兑换的汇率则是1：5.3。
这时，银行的专业理财服务便开始显现功力。在整个投资方案设计和运作中，理财师除了给出投资建议、帮助进行货币汇兑、信用贷款等常规手续外，及时提醒客户市场变动，并提供相应工具对冲风险甚至提高收益，也是一项必不可少的服务。
虽然可以一次付清，李惠购买新西兰地产时仍选用了按揭贷款。考虑到新西兰当地银行的利率较高和货币兑换费用，加之自己本身在香港拥有户头，所以，他选用了第三地贷款——香港银行贷款。利用该國银行在港的贩NЩ梗罨菰诒本┍惆旌昧耸中�
香港作为亚太地区的金融中心和自由港，其银行可以为个人海外投资提供多種货币的贷款，并且根据客户的情况“量身定做”换款方式、利率组合方案，这时目前國内所做不到的。
