您的位置 > 房产评估市场主要以比较法为主
对房产评估时通常采用三種办法：市场比较法、成本法、收益法。市场比较法是按照房子的具体情况以及周边配套等综合因素通过比较得出房子的交易价格。成本法主要考虑的是房子的建筑成本，并综合房产折旧等因素得出房价。收益法是指通过出租房子的收益来衡量房子的出售价格。在具体实施中经常以市场比较法为主。在常用的市场比较法中，挑选至少3个以上的同类样本，然后根据具体情况做出适当修正。修正的因素包括户型设计、楼层、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及外部环境、绿化、交通、商业设施、基础设施、居住人气、小区容积率等。比如：
房龄：每年折旧减2%，如果保养不好，或者房屋无装修减2%，装修档次高加2%。
户型结构：两房两厅，以厅18平方米为基准，同时还要考虑厅的利用价值(如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别)；厨房、卫生间以4平方米为准，小于4平方米减2％－5％，明间与暗间又有区别，暗间再减2％。
楼层：多层住宅楼层以3层至4层为准，底层减5％－6％，顶层减10％。
朝向：东向为0；南向加2％；西向减1％；北向减2％。
电梯：优质品牌的电梯且配比足够，24小时运营，加2%。中低层的板楼带电梯，酌情加500-1000元/平方米。
周边设施与小区配套：修正值在减10%到加15%之间。
物业管理：视具体情况最后修正差减5%优加5%；物业费明显高于样本且服务大体相同，减2%。
得房率：高于80%加2%低于70%减2％。
装修折旧：一般要按5年计算，折旧方法按第一年10％、第二年20％递进计算。一般超过5年的装修可以忽略不计。
以上的修正系数都是在每平方米单价上面作修正。
地段及社区配套对评估影响大
地段的好坏对二手房的影响很大，北京房地产交易热点区域主要集中在朝阳、海淀、丰台，其中海淀区和朝阳区的二手房成交量占总成交量的46％左右，而这些区域的二手房价也同样最高。但地段相近的房子，主要看以上区别。另外在小区的自身配置和周边设施方面，包括小区平面布局、设施、居住规模、停车状况、绿化以及物业管理等。此外，该地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中、小学都会对价格有较大的影响。差劲的物业管理减5％；小区没有封闭也减5％；属于重点中小学区域的房子加15％。
专业评估公司如何收费？
专业评估公司可以出具有效的评估报告，通常收取房价3‰的费用。
依据國家建设部、人民银行、中國银监会联合颁布《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关問題的通知》(建住房［2006］8号)，配合《房地产抵押估价指导意见》，自2006年3月1日起，商业银行在发放房地产抵押贷款前，需要确定房地产抵押价值。按照“谁委托，谁付费”的原则，由委托人(商业银行)承担估价费用。
《房地产估价机构管理办法》自2005年12月1日开始施行，对房地产估价机构的资质核准、贩NЩ埂⒐兰酃芾淼茸隽讼晗腹娑ǎ康夭兰凼Σ坏靡愿鋈嗣宄欣抗兰垡滴瘛�
