您的位置 > 异地置业机会多多
近年来,上海市民对于异地置业的品種,从旅游、观景、度假、养老等功能的异地风景住宅开始向异地商铺延伸。有关数据显示,长三角地区最受异地置业者的青睐,在区域选择中占23%,集中在江苏、浙江及安徽的几个周边二线城市的一些知名商铺。除了投资商铺之外,异地房产置换也成为一種崭新的理财方法。此次"上海之春"房展会中,异地物业占了两成以上,价格为2000-4500元/平方米不等,有的楼盘甚至低至1000多元,如三亚一家度假酒店打出"20万元成业主"的广告牌,当地另一家酒店公寓开出总价30万元,也吸引了不少人。
在展会上,老李夫妇就对一套三亚的海景房十分感兴趣。李先生表示,自己在上海市中心有一套房子,虽然面积不大,但由于地段好,现在的市场价已经超过百万元,由于子女都已经成家,因此考虑将上海的房子卖了,买一套海南的房子养老。王先生则是和一帮朋友们一起看中了海口的一套房子。王先生表示,他们准备多人合买,分享租金,每年还可以享受20多天的免费度假。
在商铺方面,外地商铺的价格也比上海有着很大的价差优势,一些商铺甚至许诺"六年返租"。与此同时,一些专业性商铺也打出了"专业的租赁队伍"的口号,以吸引投资者的眼球。
要仔细甄别投资风险
虽然异地置业的机会多多,在此机会的背后却蕴藏着不小的风险,对于不同的置业类型来说,其所包含的风险也各不相同,对于普通的异地住宅而言,该地区房地产市场抗风险能力、抗跌性如何应是购房者最大的关注点,由于房地产市场今年发展前景仍不明朗,楼盘素质一般的物业可能会蕴藏着较大的风险。
对于异地商铺来说,风险不仅仅是宏观方面的,更来自于商铺本身,与上海本地的商铺相比,外地的商铺不仅价格便宜,不少开发商还作出了"×年返租,年收益率达到×%固定回报"的承诺,加上都有银行作担保,着实让人怦然心动。但一位业内人士算了一笔账,揭开了这種投资背后的风险:一套总价为250万元的商铺,首付125万元,贷款125万元,年限10年,保证回租3年,回报率为8.20%。3年的租金收入约为60万元,而支付贷款的利息是52万元左右,3年净收入约为8万元。按照前3年每年8.20%的收益计算,比现行银行贷款利率只高出1个百分点。由于央行很可能再度提高贷款利率,届时购房者的收益必定会有所下降。从目前送租金的情况来看,可分为两種,有的开发商承诺购房者购买后立即支付,有的则答应分期支付,现实中以后者居多。如果不是一次性支付的话,要充分考虑到开发商的履约能力以及是否有强有力的担保。事实上,售后返利由于开发商不能实现承诺的案例比比皆是,购房者还应三思而行,谨慎对待之。
成本因素不能忽略
风险与机遇并存,如果仅仅通过防范措施来避免风险是远远不够的,要想从异地置业中获得收益,关键还要控制异地置业的成本。在投资异地房产时,人们首先看中的就是价格便宜,如三亚的一套60平方米的全装修一房一厅海景房, 36万元就可拿下,平时不住时还可以出租。不少投资者肯定是抱着自住出租两相宜的心态进行投资的,但你是否考虑过,你还必须支付物业管理费以及委托出租时所必须支出的费用吗?从此次房展情况来看,一些总价比较低的楼盘基本上都是酒店式公寓,其物业管理费较一般住宅贵得多,投资客必须关注其所带来的持续费用。
有关专家建议,在异地置业时,除了考虑购房的成本之外,还应该考虑交通成本、人力成本、交际成本等等,特别是可能产生的纠纷,对当地的政府、法院、律师、诉讼等政策层面要有所了解,可能产生的诉讼成本也要计算在内。只有未雨绸缪,才能更准确地估算出投资收益率。
