您的位置 > 在又一个“3·15”消费者权益日临近的日子，本期，我们选取了4个消费者购房后遇到不同麻烦导致纠纷的典型案例，请来上海联业律师事务所王展等几名房地产相关专业律师，对几则典型案例进行深入的剖析，为消费者今后的购房行为进行有的放矢的提醒。
认购阶段退房，请准备充分理由
2005年3月1日，赵先生与某房产开发公司就本市东绣路某处房屋签订了一份《认购书》，双方约定于2005年3月20日之前签订《商品房预售合同》；同日，赵先生向房产公司支付了定金人民币5万元。当赵先生依约前往订立《商品房预售合同》时，发现所认购房屋的房型与先前房产公司描述的情况相差太远，交房期限也比先前承诺的期限要晚半年，双方最终未签预售合同，赵先生要求返还定金被房产公司断然拒绝。无奈，赵先生向律师求助。尽管赵先生向律师指出签认购书时由于购房人数众多，房产公司没有向其提供该房屋建筑设计平面图及房型图等相关资料，也没有提供合同示范文本，所以没有留下证据，对拿回定金赵先生没抱多大希望。幸好律师通过多方取证获得相关有力证据，又在庭审中抓住对方的破绽，才争取到定金全额返还。
律师提醒
关注认购书的详细内容
买卖双方要慎签认购书，防止遭遇定金罚则。很多人引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干問題的解释》的规定，简单认为“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，从而在签认购书时不是很小心仔细，总以为不签正式合同就没事。但是，认购书是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，其一般包括了房屋的位置、面积、价款、签署正式合同的期限、交房日期、定金等主要条款，如果买卖双方违反该认购书的约定或是拒绝按认购书确定的条件订立正式合同，则会产生违约责任。
赵先生之所以能胜诉，主要在于交房时间这一主要条款在认购书中未作出约定，又获得房产公司没向其提供房型图等重要证据，使法院相信双方未订立正式合同的原因在于主要条款协商不成，才支持了赵先生返还定金的诉请。
预售房屋模型图暗藏风险，购房人踩陷阱遇栽
2005年年初，王女士购买江浦路一预售房，根据售楼模型以及开发商的宣传，其欲购买的底层房屋正面有一大型中心绿地，环境幽雅，规划中的变电站在房屋右后侧，地下室系车库，房屋所处位置较好，王女士遂以每平方米7000多元的价格购下房屋。但是在交房后王女士吃惊地发现，变电站位置移到了房屋正面中心绿地的位置，地下车库却建起了增压水泵，噪音对王女士的居住环境产生了影响，而隔壁小区同类型房屋价值每平方米要低1000元左右，而且开发商事先均来告知购房者水泵具体位置。
为此，王女士找开发商交涉，质问为何擅自变更变电站位置而不通知业主，为何地下室安装水泵不事先告知业主。开发商解释，第一预售合同中附件四中“小区平面布局”虽然显示变电站在房屋右后侧，但同时标注了说明，“本图及模型上显示的物业管理楼、变电站、箱式变电站、门卫、车库、街坊总弄道路等仅为示意，不属于小区平面布局”，“如非甲方原因，因政府部门或市政、供电、环保、消防等配套部门原因造成小区平面布局变更，可作为甲方免责条件”，也就是说开发商和购房者并没有对变电站的位置作出明确约定，而且开发商可以就非自身原因造成的布局变更免责。第二，关于地下室设置水泵的情况没有法律强制性规定要将地下室的设施写入合同或告知业主，所以开发商不需要承担违约责任。
律师提醒
细致对待合同条款才不被动
买房人在购买房屋时要正确评估风险，开发商在用售楼模型和宣传资料吸引购房者的同时也为自己变更规划埋下了伏笔。
就预售合同附件四中小区平面布局图而言，合同设定这一条款的目的，就是为了防止开发商擅自变更平面布局给购房者带来损失，开发商在预售房屋时一般都已对小区平面布局作出规划和经过审批，如要变更规划须经规划部门同意并应依法通知购房者，而本案中开发商却特别就小区平面布局作出说明，有关变电站位置仅为示意，不属于小区平面布局，就已经为将来变更布局埋下伏笔。
如果王女士当时注意到这一条就应当意识到，开发商将来会对变电站的位置作出调整，从而应当重新考虑对该房屋的选择或者与开发商就自己关心的事项作出明确约定。显然，王女士在此是吃了亏的。另一方面，开发商对地下室安装水泵的事项没有告知购房者是有违诚信的，虽然合同中没有约定地下室的设施情况，但开发商应当明知地下水泵的设置对于购买底楼房屋的业主来说是重要和有影响的，作为开发商应当本着诚信原则告知购房者房屋的附属设施状况，如果本案中水泵的噪音超出法定范围，开发商仍需对购房者承担违约责任。作为王女士而言，当初应慎重对待合同条款，如果将地下室的设置明确约定进合同中去，就可掌握主动权。
2005年秋，李先生欲装修新房，与本市一大型建材超市下属装修公司达成协议，由该装修公司承担房屋的装修工程，工期至2005年12月底，所有装修材料业主均委托该装修公司在所属的建材超市内选购。
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