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——很多产品都标榜自己有最高的投资回报率，但收益和风险是成正比关系的，投资者须仔细分析。
朱李平
长沙阳光100國际新城推广总监
——相对来说，在未来相当长一段时期内，投资性购房这条道路是安全可行的。
乐 兵
长沙景鹏房地产开发有限公司销售总监
——评判投资型物业的价值，最重要考虑的应该是开发商实力、升值空间、经营水平这三个方面。
2005年长沙商业地产异军突起，投资型物业逐步放量、大行其道。房产投资逐渐成为大众投资的一个重要渠道。
在人们日益将买房子看作投资行为的同时，房产投资也成了一件时髦的事。然而，有投资就必然存在风险，投资者如何在“乱花渐欲迷人眼”的房产投资中规避风险，提高投资的成功率呢？
本期我们就房产投资者如何规避风险这一话题，邀请到常青、朱李平、乐兵三位业内人士。专家提醒：投资者在进行投资型物业购买当中，应对许多問題进行仔细的选择、思考。譬如：要懂得运用自己的资金杠杆，合理设计付款方式，把有限的资金最大化利用；譬如切割面积、户型、交通、配套、出租市场、银行利率水平等。
常青：回报率是投资硬指标
在长沙楼市中，适合投资的房地产产品越来越多，这些产品主要包括商业、住宅、厂房。在这三大类型中以高档公寓、产权式酒店、写字楼、主题商业(店铺、超市、购物中心)以及高档小户型住宅最受投资客青睐。
在选择投资型物业时应注意以下几点：
一、地段
买投资型物业应注重地段的商业气氛，如周边是否有写字楼、商务区，是否有强大的租房需求市场支持。此外，高校集聚带、交通便利的地段，由于住宅租赁需求较大，投资回报较为可观，也是值得投资型买房者注意的地方。
二、品质与品牌
投资型物业也像住宅产品一样，需要开发商对项目、对外形、建筑的功能布局、项目内外交通等等合理设计，开发商本身的美誉度及社会责任感也值得关注。
三、发展前景
即所投资产品在未来市场上的接受程度，在北京、上海、深圳等城市的租金比普通物业高出近10倍。
四、回报率
回报率是投资客最关心的硬指标，但实际上受到前三个因素的制约。很多产品都标榜自己有最高的投资回报率，投资者一定要谨慎，风险和收益是成正比关系的，投资者仔细分析，开发商是怎样保证高回报率的。
投资型物业有两種类型，一是业主真正持有产权并参与经营的，这種产品相对来说风险要更大一些；另一種是阶段持有型投资物业，开发商会承诺几年之内无条件回购产品并返还本金，这是第二代投资型物业。比如在长沙早些年出现的一些不带产权的纯投资物业产品，实际上是一種售后回购、售后回租的融资行为，如果它的回报率高于资金的时间价值加上平均风险回报率的话，开发商在未来是很难做到的。投资客往往陷入楼钱两空的处境。
因此，在投资者理性意识逐步提高的同时，产权投资产品也需要进一步规范。一个规范的产权投资项目应当具备4个基本条件：有高水平的经营公司进行经营管理，并且经营已步入正轨；承诺的投资回报率应在一个合理的水平，不能背离行业的平均收益；要有资信等级高的担保公司进行担保，并在法律框架内保障投资者的投资收益；要有合理的投资期限，符合房地产经济運行的周期性规律。
朱李平：投资购房何错之有？
长沙自1992年出现房地产市场以来，在相当长一段时期内，人们买房就是为了居住。进入本世纪后，越来越多的人则把买房当成了一種投资。这大概有两種情形：一種是“投资买房”，升值后转手是购房的主要目的。这部分人一般具备较强的经济实力和眼光。第二種是“以租养房”，赚取月供与月租之间的差价收入。据去年的一次市场调查反馈，长沙投资购房的人群比例已达20%，但这个数字相对于上海浦东却是小巫见大巫。在浦东新区，部分楼盘投资购房的比例甚至超过了40%，旺盛的需求与不断攀升的房价相互刺激，竞相持续上涨，直接导致中央政府出台了一系列宏观调控政策。为什么会形成这種情况？不外乎三个最关键的因素：一、长三角改革开放二十余年积累的巨大个人财富，聚集了对上海國际化大都市投资的强大能量，而长沙楼市缺乏这種经济基础；二、觊觎中國大市场的海外资金不断涌入上海，形成了对上海楼市强大的拉动力。长沙楼市也没有这種市场背景；三、长沙购买力水平的上扬速度远远落后于长沙新城区的扩张速度，60万“农转非”城市人口的高幅递增无法形成对长沙楼市现实的拉动力。
在这種经济基础与市场环境下，我个人认为，长沙怎么倡导投资型购房都不为过。现实的好处至少有三：首先是这一部分市民辛辛苦苦积蓄的富余钱，终于有了一条投资回报的渠道。因为相对来说，在未来相当长一段时期内，投资性购房这条道路是安全可行的；其次是2006年，像大山一样横亘在房地产开发商面前的800万平米的供应量，需要大众市场来消化。而长沙房地产方兴未艾，且异常脆弱，如果没有大众多種形式的积极参与，长沙楼市是不敢想象的。三是各级政府各種媒体都将积极支持。房市起来了，房价慢慢上涨了，外资会主动介入，土地能卖个好价，广告也能卖个好价。因此，投资型购房应该是一件值得倡导的好事。
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