投资商铺六大策略

主讲人：张羽冲

　　 头衔：京城房产投资第一人

　　 讲授内容：投资商铺六大策略

　　 开课前言：

　　 “我已经不考虑投资住宅产品了，商铺是我现在投资的主要方向。”张老师认为有两大理由：一是住宅投资的回报不稳定，出租经常会出现一年一换客户的情况，这样很容易出现空置期，每年能收到１０－１１个月的租金就是很不错的水平了，但商铺投资则不会出现这样的情况，一般是５年期的合约，回报稳定。二是从回报率上来看，住宅出租的回报率通常在６％－７％左右，而商铺平均在８％－１０％，正所谓一铺养三代，商铺的投资回报高且稳定。

　　 因此，作为一个资深的投资者，张老师认为，跟风盲从式的投资就如同高空走钢丝，十分危险，投资商铺必须要讲究策略，归结起来大概有六大方面，现在就传授给同学们。

　　策略一：

　　用商家的眼光去清晰定位

　　 投资商铺最重要的一点就是定位要清晰，要弄明白把铺子租给谁，适合什么品牌，会有什么人消费，商家能不能盈利，适合什么样的租金水平，今后能不能升值等等問題。这些都属于投资商铺前的基本功课。

　　 张老师告诫同学们，必须先用商家的眼光去做足功课，才能进行投资。比如看到一个商铺，就必须考虑和调查清楚，这么大面积的商铺适合什么样的商业类型，是餐饮、中介公司、票务、干洗店、专卖店还是小超市？在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家在撇去其他成本后还能盈利？如果不能把这些前期的功课做足了，得出自己的投资评分，而是一味听从售楼小姐或媒体专家的“忽悠”，投资失败十有八九。

　　 秘诀：要不断地调查市场，走访楼盘，对目标商铺周边的商业类型、数量及分布，各行业的平均租金水平、客流量、消费人群烂熟于胸，同时对不同行业的品牌企业对商铺面积和租金水平的要求做到知己知彼。

　　策略二：

　　地段，地段，还是地段

　　 张老师告诉同学们，业界在总结地产投资的三大秘诀时曾用“地段，地段，还是地段”来形容地理位置的重要性。作为地产投资产品之一的商铺，同样也摆脱不了这个法则。

　　 对商铺所在地段的考察和判断，是投资商铺成功的重要因素之一。在张老师看来，只有地段选择成功，商铺的出租才能保证商家的获利，才能使得商铺以较好的价格出租，从而保证投资者自身的租金回报，并奠定商铺不断升值的基础。

　　 秘诀：对于中小投资者而言，住宅、学校、医院、超市和写字楼集中的区域或其中心地带，值得投资，并能保证较好的租金水平和回报。

　　策略三：

　　学会淘二手商铺

　　 在目前新商铺十分有限而且价格高昂的情况下，投资合适的二手商铺也是一个不错的选择。相对新铺，二手商铺具有周边市场形势明朗、风险评估容易等优势。但是，作为接盘者，必须认清该区域商铺的发展前景，以及上家抛盘的原因。

　　 张老师讲到，他自己也操作过几个二手商铺，他的心得是：如果上家是以较低的价格买入的，现在市场情况良好，上家计划加价套现退出，只要加价幅度合理，可以接盘；上家当初盲目炒铺，高价购入，现急需解套止血的，如果价格能到达市场的真实价格水平，可以接盘，比如建外ＳＯＨＯ等区域高价拍卖出的商铺。

　　 秘诀：交易的价格要保证能在该市场环境下获得８％－９％的回报率；必须弄清上家出手的真实原因，有时甩铺和街边的甩货一样鱼目混杂。

策略四：

　　远离高风险的产品

　　 张老师总结了高风险的商铺主要有两类：

　　 其一，投资者自身定位不准。比如在一个并不是非常繁华、消费水平不十分强劲的区域买了一个大面积的商铺。对于高档餐饮业来说，面积合适，但是没有消费支撑，肯定做不长久；而对中小商业形态如快餐、冲洗、中介和票务，面积又太大，无法承受租金。

　　 其二，小产权的商铺。这種商铺产权分散，投资的变数很大，产权分割出售后很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争局面，最终沦落成小商品市场、小集市式的商场，整体档次下滑，投资回报非常不稳定。而这種失败的案例比比皆是。

　　 秘诀：还是要做足功课，同时不轻易涉足产权分散的商铺，即使开发商号称××年包租、保证××％的回报率。

　　策略五：

　　别把鸡蛋放在同一个篮子

　　 做投资，最重要的是要有风险意识，做事情必须要留有余地，不可贸然全力出击。张老师告诉同学们，即使你有５００万元的资金也不能全部都投入进商铺投资中。比较理想的局面是拿出３００万元首付，１００万元装修、缴纳各種税费及应付空置期的利息，另外１００万元机动应急，这样才不会被突然来临的危险所击倒。

　　 如果条件允许的话，应该进行分散投资。选择不同地段、不同面积的商铺，并尽可能地多租赁给不同的行业，将风险降至最低。以张羽冲的经验来看，如果投资了多个商铺，最好能有一个６０平方米以下的商铺，因为这種面积的商铺，总价相对要低，容易变现，可应付各種突临的危机。

　　 秘诀：不把鸡蛋放在同一个篮子，永遠可以使投资立于不败之地。