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勿把定金当订金签合同要防范法律陷阱


本站网址:ilc.org.cn 来源:理财知识网
中國建设银行上海市分行的理财专家最近以一起“定金”与“订金”的纠纷案例提醒说,居民理财要注意防范法律陷阱。

  案例回顾:杨先生就自己选中的一套商品房与开发商签订了认购书。双方约定,杨先生于签订认购书之日起4天内与开发商签订商品房买卖合同并交首期房款。杨先生若未按期签合同或未按时交付相关款项,开发商有权将杨先生认购的商品房另行出售并不退还定金。签约当日,杨先生交了4万元,开发商在收据上注有“订金”两字。

  当时,开发商将一份没有盖章的认购书复印件交给了杨先生。4天后,杨先生没有去交首付款,也没与开发商签订正式的购房合同。因开发商在收据上将4万元注明为“订金”,杨先生认为这实际上已将定金变成了预付款,故诉至法院要求返还。

  经审理,法院驳回了杨先生的诉讼请求。 庭审中,开发商出具了盖章的认购书原件,法院认为,虽然收据上注明“订金”二字,但根据双方所签订认购书中的相关约定,可认定这4万元系定金,收据上写的“订金”仍系定金性质,而非预付款。 本案中,杨先生没有正当理由拒签合同,故应对自己的未履约行为承担责任。他交的4万元定金属于担保性质,在其违约时,开发商有权不予返还。

  据了解,《合同法》第115条规定:“当事人可以依照《中华人民共和國担保法》约定一方向对方付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和國担保法〉若干問題的解释》第118条规定:“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。”

  中國建设银行上海市分行的律师就此分析认为,从法律角度看,“定金”具有双重性质。首先,可作为合同的担保,以保证合同履行。其次,可以起到合同成立的证明作用。此外,定金作为一把双刃剑,还具有惩罚性。定金合同的成立生效,法律有其具体要求:(1)形式要件,必须为书面形式,并在合同中约定定金性质,否则,即使交付“订金”,也不能适用定金法则;(2)数额的限定,定金的总额不得超过合同标的的20%。

  与“定金”相比,“订金”的概念并不规范,在法律上仅具有预付款的性质,是预付款的一部分,是当事人的一種支付手段,不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款,不履行也只能如数返还。
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