您的位置 > 本期，《购房九段高手速成》将完成最后一讲，其中的内容涉及物业管理收费、物业管理公约、物业管理公司权限以及入住市政配套标准等方面的内容。三期的课程结束后，相信您已经成为不折不扣的购房九段高手了吧。
物业管理费标准怎么定？
根据北京市有关文件的规定，物业管理费的收取是有一定之规的。住户交纳的项目和标准普通住宅的物业管理费收费标准由两部分构成，一部分由住户个人交纳，一部分由产权人交纳。
住户个人交纳的项目和标准如下：
●保洁费：２至５元／户／月，具体标准由北京各区县物价痉N贫ǎ�
●保安费：３至５元／户／月；
●各项费用统收服务费：１元／户／月；
●车辆存车费(自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车)由各区县物价痉N贫ǎ�
●露天停车场、路边划线停车位的收费标准是：小车每月１５０元，大车每月２１０元。地下停车库的收费标准由经营者自行定价。
标准产权人交纳的费用：
●绿化费：０．５５元／建筑平方米／年。
●化粪池清淘费：０．３元／建筑平方米／年。
●管理费：一般住宅２．４元／建筑平方米／年，乙类住宅２．８元／建筑平方米／年，甲类住宅３．５元／建筑平方米／年。
●房屋共用部位小修费：一般住宅２．３６元／建筑平方米／年，乙类住宅３．５４元／建筑平方米／年，甲类住宅４．７２元／建筑平方米／年。
●房屋共用部位中修费：一般住宅５．４２元／建筑平方米／年，乙类住宅７．０６年／建筑平方米／年，甲类住宅８．１９元／建筑平方米／年。
●大修费：一般住宅５．０４元／建筑平方米／年，甲、乙类住宅７．５６元／建筑平方米／年。
●小区共用设施交纳维修费：１元／建筑平方米／年。
●高层住宅的产权人还应交纳电梯、高压水泵的運行维护费。
从２００６年１月１日起，北京经济适用房物业费标准为０．５５元／建筑平方米／月。这是北京市发改委、市建委联合发布的《北京市物业服务收费管理办法(试行)》和《北京市经济适用住房小区物业服务收费政府指导价收费标准》明确的。
此前，北京市经济适用房物业费有两種价格，每建筑平方米每月０．５０元和０．５２元，主要是根据小区的绿化面积是否达到３０％这个标准而定的。
这次调整后的基准价取二者的平均值０．５１元，每建筑平方米每月增加物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险０．０４元。因此基准价标准是每建筑平方米每月０．５５元。
新的收费标准还明确规定住宅区消防设施设备運行维护费按照多层住宅不高于０．５５元／建筑平方米；生活饮用水水泵(高压、变频)運行维护费政府指导价０．１０元／建筑平方米／月，不能上浮，下浮不限。
以回龙观小区为例，大部分是没有电梯、水泵的多层住宅，每月每建筑平方米的物业费除了０．５５元基准价外，还要加收０．０５元的消防设施维护费和０．０５元的安防设施维护费，物业费合计后不超过０．６５元。而像天通苑小区这样主要以带电梯的板楼和塔楼为主的，业主除了要交纳０．６５元外，还要交纳电梯、水泵费。
由于电梯物业费是根据一般使用频率测算出的，有的电梯使用频率不高，按建筑面积分摊，将可能出现多交费的情况。为此，《管理办法》明确，电梯、水泵運行维护费可据实分摊。像经济适用房这样的执行政府指导价的住宅区，电梯、水泵運行维护费可依据其实际支出，按建筑面积或户合理分摊，具体办法由业主与物业管理企业协商确定。之前，电梯、水泵運行维护费执行政府指导价。
高档住宅的物业实行市场价，具体价格及收费项目由物业公司与业主委员会协商确定。
根据有关办法及文件规定，物业公司在收取物业管理费的同时，可以在标准上加收５．５％的税费，但物业公司代收代缴的费用不能加收税费。物业公司可代产权人收取环卫局的垃圾清运费，标准为３０元／户／年。
物业管理费可按月、季、半年、一年收取，但不得一次性收取多年物业管理费。有些开发商在房屋交付时，一次性收取多年物业管理费，否则不给钥匙，开发商的这種行为是违反法规规定的，如果开发商交钥匙的时间超过了合同约定的交付期限，开发商应承担延期交房的违约责任。
物业管理公约慎阅签订
近年来，北京楼市物业纠纷频繁，业主投拆居高不下。其中很多纠纷是由于购房时，买卖双方对业主入住后的权利、义务没有界定清楚而造成的。很多购房者认为物业是入住以后的事，入住后再协商，其实这種想法是一種误区。
在业主入住前，前期物业管理的委托权由开发商行使，业主入住后，只能被动接受开发商和物业公司提出的物业管理条款。所以在物业费的价格、物业公司人员的素质、物业公司的服务标准、小区的配套设施的使用等方面，经常成为小区物业纠纷的导火索。
物业管理公约是由开发商、购房者、物业管理公司三方签订的关于房屋售后各方权利义务的契约，签订后，对签约三方均具有法律约束力。一旦發生物业纠纷，还可以解决纠纷的依据。制订出的公约必须报送市國土房屋管理局小区办核准登记，这一举措保证了公约的公正性和公平性。因此，在购房时，一定要仔细阅读公约内容，详细了解所购物业的基本情况，对于物业的服务标准、收费标准、业主权利、违约责任、纠纷处理更要认真慎读，谨慎签约。如果怀疑公约的真实有效性，可以直接向市小区办查询。
