您的位置 > 因为已有置业经验，所以患得患失；因为时市微妙起伏，所以顾虑重重……希望以最低的价格购买到最好的房产，这可能吗？
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敬请关注本周焦点———有产者置业成败指南。
高位卖家：期待年中低价入市
出于职业习惯，做销售的李先生将市场分析手法“移植”到自己的物业投资上，于是“画”出了一条高位卖房租房、等待低位入市的投资轨迹。
2004年11月，李先生卖出了他在徐汇区90多平方米的房子。那时正是上海房价急速飙升的开端，然而那一轮飙涨自始至终不过半年时间，其间人人为楼而狂。李先生则是极少数大热之际抽身而出的胜利者，这个大获全胜的决定是怎样作出的呢？
李先生的分析相当理性：“在出史N埃夜刈⒙ナ幸延幸欢问奔淞恕：嵯蚶纯矗瓷虾５姆⒄钩潭龋雵蚀蠖际械亩ㄎ换褂幸欢ň嗬搿Ｎ掖蟾殴浪懔艘幌拢虾１冉险５姆考塾Ω迷谑屑鄣�50％-60％，70％封顶。根据市场规律，价值可能会被高估也可能会被低估，但价格不可能背离价值太远、太久。在我出手前，上海房价涨得实在摸不着边儿。虽然我们很难预知一个时期楼市的‘顶’在哪里、‘底’在哪里，但大时机的把握比冒险多收入每平方米一两百元更有意义。”
尽管李先生不愿过多谈论这次成功为自己带来的财富增值，但他也坦承：“在我出手前后，市场价格已经比买入时涨了60％还多。”
第一阶段圆满出货后，李先生还是在徐家汇附近开始了租房而居的生活。
“房子更新(用作婚房的房东因工作原因去了外地)，面积也大，住起来更舒适，用卖房所得款项的利息来支付房租也是绰绰有余。”李先生这样评价他的租房决策。
对于再次置业，一直在留意机会的李先生心里也有几个指标。首先是交通要便利，即使以后不想自住了，交通对于出租或转手都相当重要；其次是社区和物业管理水平，李先生认为这些服务性因素，在都市人群越来越讲求生活质量的今天会发挥保值升值的重要作用。
但李先生认为，目前还不是再次入市的最佳时机，在他眼里，房价还没有完全回归。
前不久李先生去看了浦东的新项目“万科新里程”。尽管他对万科产品评价颇高，但价格仍旧成为一大阻碍因素：“开发商的定价如果没有预留较大升值空间，再好的物业也不适合投资。”李先生认为，经过去年的特殊状况，今年将会有不少楼盘上市，他想看看开发商会“怎么整”。所以，即使有动作，最早也要到今年年中左右。
“必须切记，心急吃不得热豆腐。”李先生提醒，买房卖房心态都要放平和，看准了再行动。此外，选择中介时也要谨慎，尽量与比较知名的中介建立稳定联系，避免被赚取差价。
投资理财网CEO洪曦点评：上海房价的暴涨期已经过去，如果在2005年初之前抛出的话，可能还会有所收益；在这之后如果把房产作为投资品，在2006年获利的机会不多，应持谨慎态度。
十年房东：月租月供细掂量
上海人的房东形象似乎由来已久，这已成为上海人精明理财的佐证。张小姐来自典型的上海老房东家庭。
1995年，在绝大多数上海人还安住在國家所有的公房时，张家就置办了第一套商品房。这一年，从天山二村搬往新居的张家，将闲置的老房子第一次出租，开始了一段持续至今的房东史。天山二村的两房，多年来，月租金从2000元涨到2300元，成为家庭一笔稳定回流资金。
眼下，张家的资产清算大致如下：两套两房，每套月租金在3500元左右；一套三房，月租金在4500元左右。2004年用按揭贷款的方式一起买了下来，每平方米在5000元左右，现在房价涨到了每平米7000元到8000元，靠月租金来供每月的还贷额，估计8年内就能收回成本。
“当然投资都是收益和风险并存的，买房之前，我们家也做了很多功课。”张小姐对《每日经济新闻》谈起了自己的投资经。买房之前，家人到楼盘周围和中介公司踩点，现场考察了交通情况、环境配套和房价、租金走势，评估了社区整体是不是基本成熟，以便房客来源能有保障。
张小姐称，一些细节也是要关注的：比如一般楼房的一二层最容易出租，新盘周边如有比较成熟的高档商品房社区则容易吸引境外租客。
最后,张家选择了长宁区虹华苑的社区，附近的华光花园开发比较早，港台及海外人士比较多，虽然整体档次比古北地块稍逊一筹，但出租两年，张小姐家的房客基本是中國香港、中國台湾和韩國来沪工作的人员，租客阵容稳定。
张小姐强调，家庭投资者的资金有限，两年之内租不出去的话，要考虑能否承受按揭还贷。投资风险长期来看，还要看8年-10年内能否收回成本。如果投资周期太长，资金收不回来，投资房产的收益率就太低了。
洪曦点评：张小姐稳健成功的理财案例在2006年内很难重现。上海房价的暴涨期已经过去，如果在2005年之后把房子卖掉等待房子大跌时购进，希望很小。
“5+2”置业者：松江买经济型别墅
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