您的位置 > 但是，凡剑皆双刃。如果能够通过合理合法的手段实现民主自治，通过小区居民“自己管自己”，把这些“黑洞”填补上去，不仅可以实现物业管理费用大大下降，没准还可以实现“分红”。
物管费“黑洞”有多深
即使不论路面停车费等隐性的费用，即使在固定的物业收费中就包括很多不合理的部分。
比如绿化费，每年都交。假设0.3元／平方米／月，一个10万平方米的小区，一年绿化费就在36万元。物业公司在业主入住时就收了36万元的物业费，因为小区的绿地未建成，那么这36万元就神不知鬼不觉地流到物业公司的腰包，第二年绿地建成后，绿化费照收不误，其实建成后每年只要补贴一点局部的花草，仅绿化费一项，物业公司一年就能白赚36万元，非常轻松。
就小区的楼房外立面清洗一项，也会让物业公司大捞一笔。一般情况是每平方米每月0.30元，一个10万平方米的小区，一年收入是36万元，而这種规模小区的外墙，清洗一次的成本2万元，但事实上没有哪一个小区是一年清洗12次，尤其对于新入住的小区，有的两年也没有清洗一次，因为是新建小区，即使不清洗也看不出什么异样来，但是物业公司在向业主收取清洗费用时可一点不耽误，该啥时收就啥时收，该收多少就收多少。
对于小区的硬件设施可以赚黑钱，软件设施赚黑钱也比较容易。比如说从人员安排方面，每个小区都要请保安，按规定保安费是0.30元／平方米／月，一个10平方米的小区一个月保安费就是3万元，物业公司先把保安费用拿到手，自己招人的时候开始偷工减料，按市场行情，退伍军人保安一个价，身高过一米七五的保安一个价，物业公司可以不选退伍军人，保安身高也可找一米六几的或者一米五几的，价格便宜，就一个小区设几个保安問題，设30个保安也行，设25个保安也没問題，物业公司通过“偷工减料”，把大把的钱揣进腰包。
拿电梯维修来说，电梯运营费每平方米每月0.5元，10平方米的小区收入有60万一年。一个小区按20栋楼，每栋楼5部电梯，一共就有100部电梯。正常的情况下，每年要请专业公司定期维护，专业电梯维修队一栋楼至少要5千元，一次要花5万元，而请差一点的维修公司维修，1万～2万元就能维修一次，每年按规定修4次减少到修2次，而对于一个新建小区，一切设备都是新的，即使两年修一次，电梯也不容易出問題，那业主每年交的电梯维修费用流向哪里，答案不说自明。
正因为如此，新建的小区一般都由开发商自己搞的物业公司抢先进驻，即使以后会被炒掉，开始的高利润也到手了。
此外，小区路面停车费则是明示费用以外的“外快”的主要来源。上海规模中等的小区通过欺瞒业主能隐匿掉的停车费每年不下四五十万元，有些规模超的小区可轻松超过百万元。在北京等停车费高昂的地方这个数字更为惊人，舒可心就曾经遇上过这样一个小区的业主投诉，那个小区1600个停车位，每年被物业公司黑掉的停车费多达300万元，那个小区的物业经理年薪20万元。
还有一些相对没这么大但也实际存在的“黑洞”，比如把数额庞大的物业维修基金拿到任何一个银行存款，都能享受银行的“特殊待遇”，而超过利息的这一部分往往也“下落不明”。还有很多小区的物业对进入小区的收废品的、封闭阳台的、洗车的等收取“进场费”，虽然数量不高但也一样属于拿业主的利益换钱的行为。
总之，这些黑洞加起来，往往可以占到合理物业管理费用的很大部分。
实现自治可大大节省物管费
舒可心在接受记者采访时就问了这样一个問題：“你猜，在美國一个5万平方米的小区的物业管理公司有几个员工？”
答案是：一个！
原来在发达國家，并没有我们國家这样大包大揽全部垄断的“物业公司”，而是通过一个总“管家”把保洁任务发包给专门的保洁公司，绿化发包给专门的绿化公司，总之是实现完全的分工合作。这样就实现了完美的均衡，没有任何一家公司可以控制整个小区。而要炒掉其中任何一家也很简单，不象中國这样，前一个物业不肯移交帐目，后一个就进不来，交接期间电梯不动道路不扫，居民生活大受影响。
如果小区居民是自主治理的，那么小区居民就会自主决定物业服务的種类、物业服务的数量和质量，以及与其收入和对公共服务需求水平相适应的融资水平。这时小区居民的选择是多重的：
自己为自己服务：小区居民主动组织起来，自己提供治安服务；组织业余的修理小组，提供各種修理服务；自己组织起来，提供保洁和绿化服务；自己组织起来，提供幼儿教育和初级教育服务等。在美國，许多低收入小区都是这样做的。
相互提供服务或者共同提供服务：公共服务是多種多样的，任何小区都不可能同时拥有各方面的专长，这样可以使不同小区互补余缺，实现优势互补。有些服务可能具有规模效益，如果相邻小区相互合作，可以提高规模效益。
签约购买服务：与医院签约提供社区医疗服务；与保安公司签约购买社区治安服务；与清洁公司签约购买保洁服务；与绿化企业签约购买保洁服务。这样的小区一般收入比较高，小区居民劳动力的机会成本也比较高，或者居民在社区公共服务方面没有技术优势，或者热心本社区公益服务的人员不足。与专业企业签约，可以节约劳动力，弥补技术不足，公益心不足等。
小区居民能够自主治理，那么现有的所有問題都将迎刃而解：小区居民根据自己的收入水平、服务生产能力和需要，来确定公共服务的種类、数量、质量和价格，乱收费問題就得到了解决；任何物业服务公司为了获取业务都会有积极性提高服务水平和服务意识，降低服务成本，提高服务质量，增加服务品種，满足多样化的需要；由于绝大部分事务都将由小区自己解决，政府要管理的事务也将越来越少，政府可以将有限的行政能力用于解决重要問題上。
成都自治小区范例
其实，这種小区业主自主管理的模式已经在成都市九里堤附近一社区悄悄实行。
这个总建筑面积82387平方米的社区，已经入住780户，住宅按每月每平方米0.45元收取物业管理费。社区每年除了349372.67元的物管费收入外，还有147545元的停车费收入，每年有近50万元的进账按说应该非常可观了，但它的物业公司的账面仍然是亏损。
于是，善于理财的业主们详细计算了物管费用的收支状况，得出了如果自己管理不仅不会亏损还能大大少交物业费的结论！
据计算，原来该社区物管公司有主管、会计、协管员等26名工作人员，每年社区要支付人员费用74367.05元。社区日常物管费用包括保安费用180658.38元；清洁费用51508.50元；绿化费用16761元；办公、交通及通讯费25462.98元；固定资产折旧及低耗品摊销7759.24元；日常维修维护费14517.87元；税费28901.55元；公共照明及水电费57702.8元；其他费用3095.5元，共计386367.82元。再加上名目奇特的分摊公司总部费用49830.27元。该社区一年的支出为510565.14元，也就是说每年公司还要“亏损”12262.47元！
如果业主自己找专业公司来管理社区，费用为多少呢？
保安根据这个社区的规模，一家专业保安公司做出了保安方案：保安的工作时间为8小时轮岗制，一个班至少需要三人进行轮班。大门至少配备三个班的保安，需要保安9人；平时巡逻至少需要三个班的保安，需要保安9人。整个社区需要18名保安，每个保安每月费用一共800元(含伙食费)，那么全年的保安费用为172800元。
清洁同样，一家专业清洁公司也为该社区做了一份保洁方案：这样规模的社区，需要保洁人员6名，每个保洁人员的工资(包括材料费、管理费等等)为每月750元，全年费用为54000元。如果业主不找专业保洁公司，而直接招聘固定人员为社区做保洁，所需费用则更低。
绿化找园林公司的专业人员对绿化区域进行定期维护，如果每月两次，费用每次在200元左右，其中还包括绿化工具等费用。照此标准，每年的绿化费用人工费为4800元，如果再加上除虫药、肥料等费用，应该不超过7000元。
维护费电梯公寓的维护费用肯定要高一些，不过这个小高层的公寓楼可以找2~4个兼职电工和泥瓦工进行日常维护，可以按记件收费。一位建筑公司的工作人员表示，在正常情况下，社区的一般维护(路灯等公用设施)比较简单，这样的人员配置就够了，如果有大的建筑质量問題，还可以动用维修基金。这样一来，一年维修费(包括材料费)应该在10000元以内。
如果再加上公共照明的水电费57702.8元(参照原物业公司数据)，社区物管所需费用应为301502.8元。这个费用，节省了工作人员的工资、其他费用及所谓的“分摊公司总部费用”等共计209062.34元。如果再用社区停车场的收益冲抵一部分物管费用，那么这个社区只需要物管费用153957.8元，按照这个费用收取物管费，每平方米只需要缴纳不到0.20元的物管费。每平方米物管费省下一半还多，这个账细算下来很惊人。
更令人感到惊讶的是同在成都的金洲花园的业主们，从2001年底开始，他们就接替了原来的物业公司，自己管理自己的小区。通过几年实践，小区运营成本大大降低，而通过综合开发小区停车场、会所以及一些门面房商铺，今年甚至有望做到收入大于支出，年底给所有业主来个小小“分红”！
