您的位置 > 有人一语道破天机：其实仅仅靠收取路面停车费就能够弥补损失甚至大大丰收。然而，法律上明明规定着停车费应该归全体业主所有。这个账究竟该怎么算？算出来了又该如何收？收不上了又能找谁管？却成了业主们面前的一个困局。
张善雄老伯今年66岁，膝下独子远居澳大利亚，去年给老人买了台DV(数码摄象机)，让他拍点家庭生活不时传送到大洋彼岸以慰挂念，没想到张老伯却把它用在了别的地方。
从2005年8月初开始，张老伯坚持每个星期三和星期六两天清晨5点即到小区里拍摄DV，不过拍的不是他晨练的情景，而是停放在小区里的一辆辆汽车的车牌。
他这样做的目的是清点小区的车辆停放数目，搞清楚“物业公司到底从中揩了多少油”。
停车费隐匿之迷
张善雄老伯居住的小区在上海市普陀和静安交界地，门前是车流极大的长寿路，小区规模颇大，小区内有自备车辆的人也很多。
他向记者介绍说：“我们小区路面停车费按每天10元收取，停放超过1小时就按照一天算，而业主和外来车辆基本是同样待遇，因为业主的车辆也要缴纳每月300元的管理费，对这个费用物业收取十分严格，小区3个大门都有专人站岗，对每辆进入车辆验证收费给票。去年我儿子回上海，临时问朋友借了辆车开了2星期，也是每次进来都付款10元的。”
“那时候，我们小区的地面车位总共有80个左右，大部分业主都停放在地下，不过随着小区居民买车的人越来越多，路面停放得越来越乱，停车問題就开始严重了。”张老伯说，“今年年初，成立不久的业委会做了一个决定，把原来小区‘人车分离’的道路重新划分，变成半边开车半边停车的‘单行道’，大大增加了路面停车位，总计达到150个以上。”
记者在该小区实地转了一圈，印证了张老伯的说法，该小区路面至今仍能清晰看见原来划的禁止车辆停放及通行的“人行道”，现在则被用黑漆涂抹掉，上面停满了车辆。
“可是不久居民就发现了一个問題，那就是在物业公司公开的小区收支表上，增加了停车位后居然没有增加相应的停车费收入。”张老伯道，“今年1～7月间报的停车费收入都在每月9000～11000元之间，合每月停放车辆次数900～1100辆，摊到每天就只有30～40辆，可是只要稍稍观察我们小区，你就会发现这个数字是过于离谱了，我们这里有车的业主比例很高，而且周围交通、娱乐设施发达，外来停车也非常之多，每天的路面车位使用率绝对不可能在50%以下，根据我的观察和计算，國定假日的使用率是超过100%的，而现在150个车位仅仅使用30～40个，怎么可能？”
今年7月底，张老伯会同他的几个邻居共同向该小区业委会提出询问，要求公布停车费的详细账目和使用情况，但业委会主任表示他们掌握的也只有公开张贴出来的数字。于是业主们又向该小区物业管理公司质询，得到的答复却是：停车费收入绝无問題，如果你们有所质疑，请拿出证据来，并且可以去有关部门投诉或者到法院起诉，我们向业主尽的义务就是公开张贴合计收支。
追查困难
对这个回答极不满意的张老伯决定以自己的行动来“收集证据”。
于是，他从今年8月份开始坚持每星期三和星期六早上出门拍摄小区汽车停放数量。他说：“第一次去数汽车是为了确切搞清楚停车费被隐匿掉的量究竟有多大，于是找了个星期六的早上去数数，结果发现有143辆之多，我星期一就和几个人一起去了物业，要求他们讲清楚事实真相。结果他们告诉我，汽车数量是有多有少的，星期六早上可能多点，平时也许就少了，还有，不是每辆车的钱都能收得上来的，再说你这么大年纪了也有可能看错，总之就是不承认自己有‘糨糊’。我们也去问了业委会，他们的回答居然也和物业差不多，令我感到在这个問題上必须有了强有力的证据才能说话。”
于是，出现了本文开头的一幕，那个星期三的早上张老伯提着自己的DV出门，把每辆停放在小区内的车辆牌照和车身拍了下来，那次的结果是139辆！为了防止物业公司再说出“车辆有时多有时少”的话来，他把这个活动坚持了两个多月并自己绘制了表格。在他给记者看的表格中，从8月到10月底，张老伯总共拍摄了24次，每次拍到的车辆数目在128到152之间，据统计，平均停放数量为141.65辆。
“如果按照平均数计算，每月能停到4250辆左右，也就是能收入42500元，远远地大于物业公司公布的10000元左右的收入，仅此一项收入它就能侵占掉3万多元，每年将近40万元的巨大收入。”张老伯十分气愤地说，“而且他们给我的答复根本不成立，如果说星期六早上车辆停的多，那星期三为何仍这么多？即使说星期三和星期六都比较多，那么你这样计算，仅仅这两天的数量相加再乘以4，就能停辆车1133.2辆，就能收费11332元，也超过了他们公布的任何一个月的停车费收入，难道一星期除了那两天就没有别的日子有人在路面停车了吗？如果说费用收不上来，我倒不知道有什么原因了，《上海市住宅物业管理规定》只规定公安、消防、抢险、救护、环卫等特種车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。我也问过很多业主，有没有哪次朋友来作客小区里停车没付费的，他们都说不给钱不让出去。再说了，如果连点停车费都收不好，要这样的物业公司有什么用？还能指望他们去防偷防盗吗？”
可是，当张老伯把这些证据提交给业委会，指望他们出面去交涉并追回被隐匿掉的停车费时，却遭到了挫折。“他们先说要等开会研究，后来又迟迟不给回音，但是没过几天物业公司就派人上门来跟我‘沟通’了。我明白了，我们小区的业委会已经跟物业公司同流合污了，其实这一点我也想得通，因为这第一届业委会本来就是开发商的前期物业管理公司提名并组织选举产生的，在当初的选举中，就有不少业主质疑在投票中有黑幕，最后公布的当选票数甚至高过了投票人数。”他说，“于是我想直接去找街道房地办，不行就去找区甚至市建委的物业管理处投诉。”
不过，张老伯的行动至今没有进展，“几乎所有的部门都说这个問題难解决。”他告诉记者，“首先，没有业委会出面，我的行动不能代表所有业主，而法律规定的路面停车费收入归的是全体业主，虽然也有的我的一份，但我却不能独自出面主张这个权利。其次，尽管我拍了录象，也有足够的数据支撑，但很多部门都认为我个人掌握的事实不能作为决定性的证据。最后，我个人感觉，停车费的利益不仅是物业公司在享用，在投诉中一些人告诉我，其实这个灰色收入也在‘帮助一些政府部门解决经费不足問題’，所以要捅开它是非常难的。”
业主权利难伸张
带着张老伯的困惑，记者走访了上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏。刘是 上海市注册咨询专家，高级工程师，國内较早的物业管理专业硕士，中國注册房地产估价师、造价工程师，目前为上海10余个商品房住宅小区提供业委会咨询服务。
刘生敏听完张老伯的遭遇后坦然地说：“这样的小区停车费想不被物业公司侵占太困难了，如果不是张老伯这样的热心人在，一般人可能永遠都不会想到。”
他分析说：“我们的法律肯定是保护全体业主对小区内路面停车位费用的收取和支配权利的。《上海市住宅物业管理规定》第二十条规定：物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：(四)物业管理区域内的公共绿化、道路、场地；一般路面停车位都建造在这些场地内。第二十五条又规定：利用物业共用部分获取的收益，归共同拥有该物业的业主所有，主要补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。都说得很明确了。”
“但是在现实操作中这就有待于制度的完善了，有3个原因都会导致业主权利无处伸张。”刘生敏说，“首先这笔钱是缺乏财务制度上的监督的，一般小区是不会请专业会计、审计师来核查账目的，也没有设立专门的停车费收据存根备案制度的。其次是财务不透明，虽然政府对物业费用收支情况要求透明公开，但现实是这種透明等于不透明，物业公司公司每个月公布一下本月收了那些费用，又修路修水箱修电梯花了多少，却没有任何细节的，停车费收了5万元说2万元，修路明明花了2万元说5万元，最终得出结论说自己亏损是很容易的，而业主根本无法追查。最后是业主这个群体的特殊性使得较真太难，因为利益归全体业主所有，所以单个人都希望搭顺风车，最好邻居们去申诉，最后好处大家一起享受。对物业公司来讲，要收买所有业主是不可能的，但只要收买或者操纵一个业委会是容易之极的。只要业委会站在他们这边了，对所有费用情况都点头同意不闻不问，其他业主几乎无法跟他们对抗，即使有张老伯这样的人站出来，也是几乎无法投诉成功的，因为小区的这些费用問題既不是贪污，也不是盗窃，在我们國家是很小的普通纠纷而已，得不到有关部门的足够重视。”
物业漏洞惊人
巧合的是，记者在刘生敏那里采访时还接触到了一个物业纠纷案例，那个小区正是和张善雄老伯居住的小区仅仅一条马路之隔的一个静安区内的楼盘。
来向刘咨询的是一位姓王的女士，她随身带了她居住的那幢楼16户业主的联名信。原来，他们投诉的問題也是关于小区路面停车的，而是关于行人权利的。
“差不多今年3月份，我们小区张贴出来一张业委会和物业公司联合盖章的告示，说由于路面停车位紧张，不能满足全体业主需要，要将原来人车分离的小区道路划成单行道供开辟停车位所用。”她说，“我第二天就写了出面意见去反对，因为我家里没买车，每天要送8岁的孩子去上学，如果和汽车混在一条车道上极不安全，而且我们这幢楼在小区的大门边上，单按照所谓‘单行道’的设计，我们打车进小区就必须绕整个小区开上一圈才能到达自己的门口，这一圈下来就至少多出1到2块钱，它物业公司要多停车多创收，凭什么牺牲我们的利益？但是，物业公司根本不理睬我们的抗议，还说‘这个行车路线是区公安局’派人来划的，居民无权反对云云。从今年4月起就这样实施了。”
“其实，擅自改建小区结构变人车分离为单行道不仅是物业公司不能决定的，甚至业委会在这个事情上也根本没有发言权。” 刘生敏认为，“在國务院2003年制定〈物业管理条理〉的第十一条业主规定：业主大会履行下列职责(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。这个规定很明确地表述了，如果要修改物业管理区域内物业共用部位的规章制度，必须要业主大会决定，而不经过业主大会擅自由业委会和物业公司决定改单行道这么大的事件，是绝对违法的。即使全体业主都同意了这个方案，其实还不能马上实施，因为这么大规模变更小区布局的行为，还要到相关规划、消防等部门登记备案，得到同意后才能付诸实施。”
刘生敏表示：“这个案例和刚才张老伯讲的事件是一个原因导致的两个结果，都是因为物业公司一旦勾结或操纵业委会，其行为就无法控制，而面对停车费这样一个诱惑巨大的蛋糕，会不假思索地想办法做大它并且独吞它。你看中國的上市公司们，它们还有第三方审计制度，还有财务报表公示制度，还有证监会和其他司法系统的监督，都依然在不断侵吞小股民的财富，而对物业的管理上，仅仅对物业费、物业维修基金有明确规定，对其他隐形费用是几乎不设监管的，可想而知会有多大的漏洞。”
第三方机构管用却艰难
北京朝阳园业主委员会主任、著名的业主维权专家、中國人民大学公共政策研究中心社区治理项目组的研究员舒可心对这个問題的描述形象得很：“这就是民主的代价，民主社会很好，但是成本很高，可是我们必须走民主的道路才有希望建设真正美好的社区。”
他解释说：“张先生和王女士遇到的問題可以说是每个小区甚至整个社会都在频繁發生的問題，抽象起来说就是个人权利的高额维护成本。停车费被侵占是物业管理公司利用财务手段侵蚀全体业主利益，而改单行道可能会得到部分有车业主的赞同，但这也不能构成侵占无车业主利益的理由。在没有召开业主大会并投票表决同意之前，业委会联合物业做出任何改变小区布局的行动都是非法的，哪怕这个小区所有人都买了车，就一个没买，她不同意把人行道改车道了，这事情也不能越过她就做主了。这就像一个民主社会在没有人大开会表决前，政府不能自己就出台新的法律法规，是一个道理，业委会只是一个执行机构。”
那么张老伯和王女士，也包括无数对小区现行制度不满的人该怎么办呢？
刘、舒两位专家给出的“方子”几乎是一模一样的：“首先向业主委员会投诉，被擅自改变物业用途的要求物业公司限期恢复原状，收费不清的要求业委会组织力量限期清查追收，如果发现小区业委会已经被操纵，投诉无效，可以双管齐下走两个途径：一是继续向街道、区、市各级物业管理监督部门投诉。二是征集20%业主的业主同意，发起召开业主大会。这里有一点要注意，有些案例中业委会会欺骗业主说必须他们出面才能召集业主大会，这是无稽之谈，法律规定只要20%的业主同意即可召开，否则岂不是永遠无法除去不称职的业委会了。在业主大会上可以动议改选业委会、请第三方机构审计停车费、罢免物业公司等多種请求。”
“当然，通过这種手段解决問題成本是很高的，要召集业主大会在比较大的小区里会是极具挑战性的工作。”中國第一个放着成功的生意不做，甘做着完全没有报酬的“专业业委会主任”的舒可心说，“但这就是我刚说的民主的代价，法律赋予现代商品房小区的业主以自己管理社区的民主权利，就必然要面临权利被少数人滥用来谋取私利的挑战。要解决它也只有靠再次发起民主选举来完成，如果我是黑社会，派几个打手把业委会教训一下来解决这問題，也许很快很见效，但是我坐上去了谁能保证我不串通物业乱来呢？”
刘生敏则提出一个相对较具体详细的操作办法：“其实现在社会上已经出现了一批专业以第三方力量监督物业公司维护业主权益的机构和公司。”
“这个管理的流程是业主大会批准，经业委会邀请，和小区业主签订一份合同，参照ISO9000认证在监督小区物业公司的运做。”刘介绍说，“不仅对停车费，对保洁、绿化、维修等事项都进行随机抽查，不仅考察费用是否合理，还要综合考虑这些管理的效果，给予打分，现在物业管理费用不是按照等级收取吗，而一般业主很难给物业公司打出合理的分数，专业机构就可以帮这个忙。同时，一旦发现小区的某个费用收支有猫腻，也可以协助业主投诉或者应业主邀请直接给予干涉。这種追讨费用的收费一般都实行按比例提取佣金的模式，在10%到20%之间，也就是说，比如帮张老伯的小区业主向他们的物业公司追讨回来10万元停车费，业主维权公司收1万～2万元。”
“从上海和其他城市我接触到了几个聘请专业业主咨询公司的小区来看，业主们所得的基本都在付出费用的10倍以上，而且这些费用其实根本无需额外支出，只要在每个小区的路面停车费中拿出很小一部分就可以做到了。当然，现在的难点还是在如何让业主大会召开并通过这个决定上，要知道，绝大部分物业公司和被操纵的业委会是决不会甘心这样的机构插手进来干扰他们的‘好事’的。”
