您的位置 > 房地产融资是个永恒受关注的话题。本周五(２５日)，香港第一只房地产投资信托基金ＲＥＩＴｓ——领汇基金０８２３ＨＫ挂牌上市了，再次将大家的目光聚焦。而随后谁可能是内地第一只ＲＥＩＴｓ的猜想，也着实让人着迷。大连万达、广州城建、越秀投资，谁会摘得头牌？
北京、深圳、大连、广州是ＲＥＩＴｓ尝试的活跃区。而意欲染指内地ＲＥＩＴｓ(房地产投资信托基金)第一的内地企业不少，大连万达风头最劲，而广州城建、越秀投资有限公司０１２３．ＨＫ也不甘示弱。
香港证监会今年６月发布了修订的《房地产投资信托基金守则》，１０月，新加坡金融管理局修改《ＲＥＩＴｓ守则》，将负债比率由原来的３５％大幅提至６０％。这被外界解读为是针对香港６月份４５％之新规。
他们站在起跑线？
北京、深圳、大连、广州都是内地进行ＲＥＩＴｓ尝试的活跃区域。而意欲染指内地ＲＥＩＴｓ第一的内地企业不少，大连万达风头最劲，而广州城建、越秀投资有限公司０１２３．ＨＫ也不甘示弱。
“万达与麦格理合资的ＲＥＩＴｓ房地产信托投资基金的招股文件刚刚获得香港联交所的批准，预计明年２月在香港上市。万达成为内地海外上市的首家ＲＥＩＴｓ已毫无悬念。”万达集团董事长王健林透露说。
据了解，在上市之前，万达已对合作伙伴澳大利亚著名投行麦格理银行Ｍａｃｑｕａｒｉｅ Ｂａｎｋ进行了一轮定向私募，以旗下商业地产与麦格理合资成立房地产投资管理公司的形式，获得５０亿元人民币。按照王健林的计划，万达现有的１５个购物中心项目将被全部打包进入ＲＥＩＴｓ，在香港联交所上市，获得８０亿元人民币左右的募集资金。
而按照王健林的预计，万达ＲＥＩＴｓ上市之后，明年年底市值会超过１００亿港元。每年打包６个项目进入ＲＥＩＴｓ，２０１０年，市值就在３００亿到４００亿港元之间。按照國际资本市场的惯例，这種规模的基金，资本回报率一般５％，比國内贷款利率还要低２个百分点。那时，万达就有大规模并购的能力了。“今后万达主要就玩ＲＥＩＴｓ了。第一，我成为ＲＥＩＴｓ的持有者，指挥购物中心的整个产业链条，拿最高端金融产品的资产增值和分红收益。另外，我在國内有开发、招商、管理企业。不用考虑销售，赚下游开发的钱。也许，十年八年之后，开发这種辛苦钱我们就不赚了。收购别人建成的购物中心，或者指导别人选址、开发，我们定向收购。”
而同时有境外媒体报道，越秀投资已从内地的开发商史N惺展毫耍础ⅲ荡Φ夭蛔什苤翟嘉常挂诟墼鲜腥掌谠ぜ莆保苍路荩夥⑿械模遥牛桑裕笫找媛士赡芪罚セ蚋摺；�投资控股有限公司，北辰实业股份有限公司等公司也有可能加入ＲＥＩＴｓ海外上市的冲线竞争。
而广州城建的一个庞大的房地产信托基金ＲＥＩＴＳ计划已经秘密酝酿了很久。香港媒体传来消息，城建集团旗下的优质收租物业白马服装市场、维多利广场、城建大厦等将打包组成约２０亿元的ＲＥＩＴＳ，在获得香港上市委员会的通过后，有望于年内上市。
天津房地产协会李德福透露，天津房地产商会正在组织我國國内第一支房地产投资信托基金，目前已经完成６０亿人民币的资产值工作，争取在今年底和明年一季度在新加坡正式挂牌。
营造合适生态环境
央行副行长吴晓灵在此前谈到房地产金融风险时明确指出，房地产投资信托基金是方向。她认为，目前房地产金融的問題主要不是房地产信贷政策的松紧，而是房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，埋下金融风险。
吴晓灵透露，央行因宏观调控的需要而调整房地产信贷政策之后，必须尽快拓宽直接融资渠道。在公开发行股票或在专业化管理的前提下，用公开发行收益凭证的方式设立ＲＥＩＴｓ，才是房地产直接融资的方向和可持续发展的模式，也是解决房屋租赁市场投资来源的重要融资方式。
这一论调也有根据：根据巴塞尔资本新协议，银行持有住宅按揭或房地产贷款，计算资本的风险权数，分别为５０％及１００％，但资产转化为证券化债券后，风险权数降至２０％或以下，银行可释放更多资本有效运用。这是化解全球潜在金融风险的策略。
而银监会政策法规部副主任李伏安曾说，目前银监会非银司正在制定的新的信托业监管政策当中，已经考虑并涉及到了ＲＥＩＴＳ的内容。而日前有消息称，李伏安将出任１０月２８日新设立的业务创新监管协作部主任。这或许是一个积极的信号。
据消息人士透露，有关部门在积极研究ＲＥＩＴｓ在内地市场上市的問題，已经开过很多次研讨会，也进行了多次相关問題的培训。“房地产金融具体产品的设计和试点的問題……我们作为研究部门已经研究了两年。我们还会一如以往的继续探索。” 证监会规划委主任李青原日前在“中國地产金融年会上”如是说。而据消息灵通人士透露，“具体的产品”即是发展國内ＲＥＩＴｓ。
而商务部日前递交给國务院的对目前商业地产发展的四项建议其中就有：开放Ｒｅｉｔｓ通道，尽快出台《城市商业网点规划条例》，力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待，发展商业地产中介服务业等。
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