避免“闻房色变”房地产信托理财业务全攻略

房地产行业是高利润的行业，一般平均利润超过30—40％。房地产信托的出现无疑打通了普通投资人进入房地产行业分享增长利润的通道。委托人(投资人)通过资金信托、财产(权)信托等方式将信托资金按照双方的约定，投资于房地产或房地产抵押贷款，利用受托人(信托公司)的专业管理和多元化投资组合，能够有效降低房地产投资的风险，取得较高的投资回报。中小投资者通过房地产投资信托，以较小的资金投入间接获得了大规模房地产投资的利益。了解和掌握房地产信托产品投资技巧将有助于增长投资者投资理财知识和技能，拓宽投资理财渠道，把握房地产信托投资的实质风险，避免出现“闻房色变”而痛失大好投资机会的遗憾局面。

　　投资者在投资房地产信托产品时，必须对房地产行业有深刻的风险认知。房地产行业属于國家热点行业和周期性行业，受國家宏观调控影响较大，并且房地产行业目前也是國家宏观调控的重点。國家宏观调控、银行信贷政策的变化以及房地产市场形势的变化有可能会对房产项目的开发、销售产生不利影响，从而可能影响到房地产信托项目的安全运营，增加投资风险。

　　投资者应从考察信托公司资质、筛选投资项目和衡量自身资金实力及风险承受能力等多方面来考察是否投资某一信托公司的某个房地产项目。

　　一、考察信托公司资质

　　由于我國房地产市场与资本市场均存在着较为严重的信息不对称，使得信息披露不够透明，将较容易發生道德风险，从而危害到信托投资者的经济利益。投资者应选择经营规范、有较好口碑并且有丰富的房地产信托投资经验的信托公司发行的信托产品。由于每个信托公司的优势及业务开展的侧重点不尽相同，考察信托公司投资经验，可通过查看该公司背景及历史信托业务经验和发行产品上来核查，如大部分信托公司都有信托产品的发布渠道，如(公司网站等)投资者可通过考察信托公司历史管理相关类型的信托产品的運行状况来大致判断信托公司管理经验。此外，银监会也要求信托公司公开披露公司的年度报告以及重大事项的临时报告，同时投资公司的董事会要保证披露的信息真实、准确、完整，投资者完全可以通过查阅上述报告了解信托公司的财务状况、公司的治理情况、风险状况、管理经验等。二、筛选投资项目

　　考察了信托公司资质，筛选出了投资者信赖的信托投资公司，投资者还应注重对目标信托公司推出的房地产信托产品的资金运用方式和投资项目的考察和确认。

　　目前我國房地产信托按信托财产投资运作方式可大致分为信托贷款、信托股权融资、财产受益权转让及以上三種模式的混合运用。

　　1、信托贷款

　　信托贷款一般以发放房地产开发抵押贷款方式运作，其操作流程和商业银行贷款类似，所不同的是资金来源不同。信托投资公司的资金主要通过发行资金信托计划筹集。

　　2002年7月，上海國投成功推出的全國首个房地产资金信托产品——新上海國际大厦项目资金信托就是典型的信托贷款项目。上海國投将募集资金以信托贷款形式贷放给“新上海”國际大厦有限公司用于公司经营。此外，上海國投相继推出的“海港新城信托、上海泓邦國际大厦(烂尾楼)收购信托、永泰花苑市重大工程配套商品房信托”等多个项目均是以信托贷款的方式操作运作。

　　2、信托股权融资

　　股权融资的做法比较多，可以根据项目情况进行具体设计。在实际操作中较多采用“阶段性持股”的股权融资模式，并在信托计划开始前通过担保等方式设定安全的退出机制来控制信托风险。

　　阶段性性持股即信托投资公司对目标房地产企业进行增资扩股，成为新公司股东，一般为绝对控股股东，在新公司运营一段时间后，将股权转让给第三方。信托投资公司可以通过房地产企业的分红和溢价转让股权取得收益。通常，信托投资公司通过阶段性持股，只要求资金在阶段时间内取得一个合理回报，无意介入房地产开发，不要求与开发商分享最终利润的成果。这样既满足了充实开发商股本金的要求，开发商也没有丧失对项目的实际经营运作权，从而实现信托资金投资和房地产商专业化项目运作的完美结合。

　　3、财产(权)受益权转让

　　房地产开发商将房地产项目或其衍生权益委托给信托投资公司设立财产(权)信托，通过信托投资公司转让信托财产的受益权进行融资。

　　财产(权)受益权转让信托主要的还款来源为信托资产产及其派生资产未来所产生的现金流量，具有准资产证券化的特性。

　　上海國投2004年6月推出的“锦绣华城乐购大卖场财产权信托受益权转让投资计划”就是典型的财产受益权转让信托项目。上海锦绣华城房地产开发商将其合法拥有的乐购大卖场财产权信托给上海國投，并将信托受益权分割转让给社会投资者进行募集资金。信托终止前由上海锦绣华城房地产开发商回购信托受益权。

　　4、三種模式的混合运用

　　在实际操作中往往根据项目自身特点，可能会灵活、综合的运用以上三種模式。

　　上海國投2004年4月推出的“佘山國际高尔夫球场别墅项目资金信托”和2004年11月推出的银东大厦项目资金信托项目就是采用信托贷款和阶段性信托持股相结合的操作方式。

　　二、房地产信托项目风险控制技巧介绍

　　针对目前以融资型为主的房地产信托产品，筛选项目主要的风险控制技巧及经验有以下几点：

　　1、投资者应尽量关注房地产行业及國家相关政策的现状和变化。房地产具有很强的区域性特征，因此投资者应尽量了解房地产项目所在地的房地产及相关配套政策、区域经济发展前景、城市化进程状况、区域房地产发展前景等方面的情况，以便从宏观上掌握房地产信托投资的可行性和方向性。

　　2、投资者应详细了解房地产信托投资项目的资金运方式、投向和是否有超值抵押、质押或强信用担保。这一点对于目前以融资型为主的房地产信托产品的安全性至关重要。投资者最好自己设定一个理想的投资资金和抵押物价值的最低比例限制，如(投资者可设定自己投资房地产信托项目的底线为以抵押贷款方式运作的信托计划社会募集资金不得高于抵押物目前市场价值的60%，以阶段性持股方式运作的信托计划社会募集资金和项目公司对外融资负债总合不超过信托计划形成的信托财产的市场价值的60%)这样有利于投资者控制项目的风险，因为若信托公司本身管理规范，房地产信托项目兑付风险也就体现为融资企业是否能到期还款的信用风险，即使融资企业到期时无法归还信托融资资金，但应为有超值的抵押，处置抵押物仍可收回全部或大部分投资资金，从而大大降低投资的风险。