包底抽成租金机制,不动产投资信托基金收益多

透过投资不动产投资信托基金(REITs)，你也可以享受大饭店经营绩效的回馈！金管会昨(30)日核准的「國泰一号不动产投资信托基金」，设计「包底抽成租金机制」，如果投资标的—喜来登饭店经营绩效好，投资者收益率将可更高。

　　银行局长锺慧贞表示，「包底抽成租金机制」是这次國泰一号REITs案最大的特色，此设计就是希望提高收益率，以获得投资者的青睐。除了大饭店之外，REITs投资标的如果是百货公司等具有营业性质的建筑物，未来都可以有此设计。

　　「國泰一号不动产投资信托基金」是继今年初「富邦一号」之后，第二件REITs案件。由土地银行担任受托机构，安排机构为國泰证券及國泰世华商业银行。土地银行拟募集111.5亿元至139.3亿元，没有订出存续期间的封闭型基金。

　　「國泰一号」获准后，即日起至9月9日将接受法人及散户预约，之后再作额度分配，预计9月底募集完成，10月初即可挂牌上市。

　　國泰金协理刘奕成分析，喜来登包底抽成作法相当吸引人，因为饭店营业额一旦超过约定标准，投资人即可再分享营业额一定比率的利润，提高整体投资收益率。目前國泰一号首年报酬率至少为4.14%，往后年度可望持续升高。

　　根据现行法令规定，Reits发行的前七大投资人(包括法人及自然人)合计持股不得超过50%，目前虽有不少法人机构主动表达要购买「國泰一号」，其中有四、五家公司甚至表示想买发行总额的10%，不过，國泰金原则上会「尽量多卖给散户」，顾到國泰证券及國泰世华银行客户的投资理财需求。

　　此REITs初始将购买國泰人寿所拥有的三栋大楼—喜来登饭店、台北西门大楼及台北中华大楼，并于日后依投资策略投资坐落于主要都会地区具有稳定收益之商用不动产。

　　金管会表示，國泰一号相较于富邦一号，有三大特色，第一，规模是富邦一号的一倍。因为发行金额大，比较容易操作，绩效也可能较显著。

　　第二，國泰一号为了提高受益人之投资报酬，预定借款上限为基金资产价值之25%。预期未来三年在不借款之情形下，收益率约为4.138﹪至4.194%，相较于我國10年期公债殖利率约高2.1个百分点。

　　第三，本案承租户—喜来登饭店有包底抽成租金机制，意思是「底租与依营业额计算的抽成租金两者相较取其高者」，可使投资者参与该饭店的经营绩效，这是一種新的设计。