您的位置 > 有以下5位投资者组成了避税5人行。在合理、合法的宗旨下展开避税行动。
利用房产出典避税
王女士是个专业的炒房者，新政的出台给了她沉重的打击：手头还有一套全款购买的房子没有处理出去。如何尽快将房屋转让出去回笼资金成了王女士心头的一块心病。一个偶然的机会，她发现路边有个典当行可以做房屋典当。王女士心头一亮：把房子以典当的形式卖给购房者不就可以免交营业税了吗？由于不用缴纳营业税，很快王女士就找到一位买家。首先，王女士与买家签署了一份典当合同，合同表明王女士因急需用钱，将房屋出典给买方，出典费用即房屋出售价格为100万元，并同时约定如果在回赎期内王女士不将房屋赎回，房屋所有权将归买方所有。随后，王女士与买方将房产证、典当合同及双方身份证明等材料共同到房地产交易管理部门进行登记。回赎期过后，由于王女士没有履行典当合同的约定偿还买方的费用，买方取得房屋所有权，双方到房地局办理过户手续。在这次出典行为中，为了确保双方的利益，王女士要求买方在签署典当合同的时候支付了50％的购房款，同时买方以欠其它款项的名义向王女士打一张欠条，所欠金额与剩余房款金额相等，在过户完成之前，买方支付剩余房款。
王女士经验总结：房地产典当是指房屋所有权人在急需资金而又不愿放弃房屋所有权的情况下，有限期、有条件地将房屋出典，并在约定的期限内将房屋按原价赎回的法律行为。出典人在将房屋出典后即进入典期，在典期内不得回赎出房屋。典期结束后有一段时期的回赎期，在此期间，出典人可以出典价赎回出房屋。采用此種方法所涉及的费用仅为在过户时缴纳的契税及印花税，因此较大地节约了转让成本。但是，其可能出现的风险却也不小：首先，因为在出典期房屋所有权并未發生实际转移，仍掌握在出典人史N校词钩龅淙瞬⒉豢梢栽诘淦谀诨厥甑湮铮诨厥昶谀谄浠箍砂丛浼刍厥甑湮铮虼耍坏┞舴椒椿冢诨厥昶谀谝蠡厥攴课荩蚍降娜ɡ貌坏奖Ｕ稀Ｆ浯危绻诠奥蚍讲唤Ｓ喙悍靠罱挥肼舴剑凑盏涞焙贤跖咳郧仿蚍�100万元，扣除买方已交的50万元，原本买方欠王女士50万元的情况转而变成了王女士欠买方50万元。在此情况下，王女士将变得十分被动：要么以50万元的价格将房屋卖给买方，要么履行典当合同，支付买方100万元将房屋赎回。所以在签署典当合同的时候，卖方不仅应要求买方支付50％的购房款，还应让买方签署一个与欠剩余房款相等数额的欠条，以防买方不继续支付剩余房款。最后，由于房屋并未發生买卖，因此买方无法以按揭贷款的方式购买。
操作指数：★★☆☆☆
风险指数：★★★★☆
节省费用：★★★★★
利用入股企业避税
李总是一位在商界闯荡多年的老手，经过多年的打拼，他成立了自己的家具销售公司，并在去年刚刚购置了一层底商用作家具展销。然而天有不测风云，李总的家里突然發生变故，他不得不返回自己的广东老家。在处理完剩余的家具商品后，面对将近1000㎡的底商，李总发了愁：已经谈好按2000万元转让的买方不愿意支付本应由李总缴纳的110万元的营业税，双方为由谁来支付这部分营业税而陷入了僵局。就在李总一筹莫展的时候，一位朋友为他支了一招：既然买方是家公司，为何不以房产入股的形式将房产变现？李总恍然大悟，随即与对方展开洽谈。经过双方协商，作为买方的公司同意李总以房产入股的形式作为股东加入该公司，房产作价2000万元，在经过股东大会同意并报工商等部门备案后，公司支付李总2000万元，李总随即将所持股份转让给其它股东。
李总经验总结：此種方法只适用于大额房产交易的情况，如果只是小额房产的过户交易，可以考虑通过变更企业法人方式进行转让。采用此種方式规避费用虽然几乎没有成本投入，但是大额的房产转让必然带来较大的风险。如果买方公司在李总以房屋入股后不向其支付2000万元的房款，由于没有任何约束性文件，那么他将受到极大的损失。其次，李总在将房屋入股之后，可能会成为股东大户，一旦假戏真做，也可能会对买方公司决策造成影响。最后，按此種方式转让房产同样不能进行按揭贷款，也成为限制购买客户的障碍之一。
操作指数：★★☆☆☆
风险指数：★★★★☆
节省费用：★★★★★
利用房产赠与避税
肖先生于2004年以45万元的价格购买了一套位于东城区的一居室，房产证上的日期是2004年6月。一年多后，肖先生一家看中了南城的一处大房子，想将这处房产卖掉，将所得房款用来支付购买新房的费用。然而，新政的出台却给肖先生转让房产带来麻烦：按照市场价格，如今这一居室价格已经涨到将近52万元，而转让所需缴纳的营业税就达到2.8万元。如果等到一年后将房屋出售，不仅现在无法买到看中的新房，而且一年后想买的房子也可能会升值，加大购房成本。在与买家商量后，肖先生想出了一个办法：名义上将房屋赠与给买方，实际买方按正常价格支付给肖先生。在由买方缴纳了评估值2％的公证费后，双方进行了过户，而肖先生实际得到的售房款仍为52万元。
肖先生经验总结：房产赠与是指房屋所有权人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。房屋赠与当事人须提交房屋所有权证、赠与合同等书面证件，到房地产交易管理部门办理房屋所有权变更登记手续。采用赠与的方式规避税费，费用较少，只需缴纳公证费、评估费、评估值3％的契税等费用，尤其适合面积大于140㎡的非普通住宅转让，因为在两年内转让非普通住宅，要缴纳成交价5.5％的营业税和3％的契税。而采用赠与的方式转让，所缴税费仅为评估值3％的契税，节省了一大笔费用。但是，应用此種方式对买卖双方都存在较大的风险。首先，卖方可能在6个月的除斥期内改变初衷，申请法院撤消赠与合同。其次，根据《合同法》规定：赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。因此，如果买方入住房屋后发现有质量問題，就很难要求原业主赔偿。第三，在实际支付房款时可能会發生先过户还是先交费的問題：卖方完成房屋的赠与后买方可能会拒绝付款；或者买方在支付全部房款后，卖方拒绝赠与。最后，由于赠与的房屋无法办理按揭贷款，因此购房者需要具有比较大的经济实力，能够一次性支付购房款。
操作指数：★★★☆☆
风险指数：★★★★☆
节省费用：★★☆☆☆
通过降低成交价格减少税费
陈小姐是一家银行的信贷部经理，由于工作上的关系，她经常接触房地产评估公司和房地产经纪公司。半年前陈小姐刚刚买了套位于公司附近总价40万元的房子，然而最近由于工作单位的办公地址变化，要到离家很远的地方上班，因此她考虑将房子卖掉，到离公司办公比较近的地方重新购买一套。为了能够少交一些营业税，陈小姐打算与经纪公司和评估公司在技术上处理一下。因为多年的交道，陈小姐知道一般评估公司的评估价格在正常价格的基础上上下浮动15％都可以被承认为合理价格，而且只要买方愿意，中介公司也可以为买卖双方提供便利。如果要将其价值40万的房屋评估到34万的话，可以少交3300元的营业税；而如果在那些关系好的评估公司评估，可以评估的更低。因此，如果买方是以付全款的方式购买房屋，陈小姐可以要求经纪公司在与买方签订购房合同时将房屋成交价写的低一些，比如在合同中标明成交价为25万元，而实际仍按40万元成交，则可以少缴纳8250元的营业税。最终，陈小姐在中介公司的帮助下找到了一位以按揭贷款方式购房的客户，在与中介公司和评估公司双方沟通后，陈小姐房屋的评估价和在买卖合同上签订的成交价格仅为30万元，而另外的10万元由买方私下支付给她。
陈小姐经验总结：一般消费者不知道在房屋进行评估时是可以与评估公司进行讨价还价的，因为一般客户只有在贷款时才需要进行房地产评估，而通过银行进行的评估其评估公司都是由银行指定，评估公司直接从银行处获取单量和定价标准，所以客户就失去了讨价还价优势。采用此種方法减少缴纳税费，买方可以进行按揭贷款，而且买卖双方涉及的法律风险较小，而经纪公司和评估公司却要冒较大的风险。但是其避免的税额并不大，如果经纪公司或评估公司不予配合几乎得不到任何优惠。此外，如果是买方后在过户后支付剩余房款，会存在买方在过户后拒绝支付的风险，为避免这種情况出现就需要买卖双方在合同中注明剩余的款项买方须以其他名义先行交与卖方或经纪公司。
操作指数：★★★☆☆
风险指数：★☆☆☆☆
节省费用：★☆☆☆☆
利用房屋出租避税
曾先生是位IT人士，收入颇丰的他不久前在中关村买了套60多万的房子，然而房产证刚刚办理下来，公司就调他去南方某城市做区域经理。由于现在交易需要缴纳3万多元的营业税，而且马上找到一位买家时间也比较紧迫，为了处置该房产，曾先生将房产交给某房地产经纪公司处置。该公司通过以租待售的业务，先将房屋代理出租，让曾先生得到两年的房租，在房产证满两年后替业主将房屋出售，让业主得到全部房款。
曾先生经验总结：采用这種方法避税几乎没有任何风险，而且卖方也可以在两年内得到稳定的租金收益，只是在两年后可能由于房价的变化，卖方有可能得不到最大的收益。其缺点是卖方在两年后才能一次性得到售房款，资金回收速度慢。
操作指数：★★★★★
风险指数：★☆☆☆☆
节省费用：★★★☆☆
钱经点评：在规避房产转让所涉及的税费时，随之都会伴随一定的风险，投资者应在确保交易安全以及不与法律發生抵触的情况下，根据自己的实际情况选择适当的规避方法。
