私人业主购置房产巧节税

王先生于1999年夏毕业于北京某高校。与其他人不同，王先生选择了自主创业这条路。经过五年的腥风苦雨，王先生在2000年初组建的独资立企业，现已取得了不少业绩。该企业不仅在市场中初立稳了脚跟，也开始有了一定的积累。为了进一步扩展业务，扩招员工，王先生决定购置房产，以解决企业职工的住所問題。

经过一番考查，王先生看重了离企业办公处较近的一处房产。该房产购入市场价为100万元。鉴于王先生的双重身份选择，即既可以以企业的名义购入再出租给职工，又可以以自己的名义购入房产然后再出租给职工。

税务专家依据王先生的情况指出，如果加入了自主创业的行列，从税收角度来看，个人创业者往往要缴纳流转税，又是企业所得税的纳税义务人(合伙企业、独资企业除外)；不仅如此，投资者个人还要就企业税后留利分配给个人的部分缴纳个人所得税。因而，对个人投资创业时期进行税收筹划特别重要。对于这两種不同的购入方式，王先生的税负情况是不一样的。

假定：该房屋预计使用年限为30年(报废后不考虑残值)；该房产全部出租时，当地同类住房每月租金为2万元；贷款年利率为5%。下面我们来看两種方案是如何影响王先生的税负的。

方案一：王先生以独资企业的名义购入，企业每月向职工收取租金。

以这種方案购入房产时，独资企业除支付购房款外，每年均还应缴纳房产税、营业税和个人所得税。

因提供出租服务，独资企业每年应纳营业税为1.2万元；应纳房产税为2.88万元。

根据《征收个人所得税若干問題的规定》(國税发［1994］89号)的规定，纳税义务人出租财产取得的财产租赁收入，在计算征税时，可依法减除规定费用和有关税、费。所以，计算租金收入应纳个人所得时，可扣除有关的营业税、房产税。按此计算，财产租赁所得应纳个人所得税为3.12万元。

所以，王先生和其独资企业纳税合计为7.2万元。

方案二：王先生向独资企业贷款企业资金100万元，以自己个人的名义购入房产并每月向使用房屋的职工收取租金。

根据规定，纳税年度内个人投资者从其投资企业(个人独资企业、合伙企业除外)借款，在该纳税年度终了后既不归还，又未用于企业生产经营的，其未归还的借款可视为企业对个人投资者的红利分配，依照“利息、股息、红利所得”项目计征个人所得税。

独资企业每年从王先生处收取利息为5万元。

独资企业利息所得应纳个人所得税为1万元。

此外，按规定，个人按市场价格出租的居民住房，房产税减按4%征收，营业税减按3%征收，个人所得税减按10%征收。以此计算，应纳营业税为0.72万元；应纳房产税为0.96万元；个人租赁所得应纳个人所得税为1.39万元。

所以，王先生和其独资企业纳税合计为4.5万元。

显然，第二方案对王先生更有利。因而，在税务专家的建议下，考虑上税收的因素，王先生选择了向企业贷款并以个人名义购房的方式，不失为明智之举。

当然，合伙企业的自主创业投资者也可比照上述原理进行筹划。在寻找税务专家进行税收筹划指导的同时，自主创业者也需密切关注与本身创业密切相关的一些税收优惠，甚至在创业前，许多税收优惠便是一个重要的参考因素，如，我國在流转上规定：托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养、婚介等服务，医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务，学校和其他教育机构提供的教育劳务以及从事科技研究取得的技术转让收入等等，不缴营业税；符合國家规定的民政福利企业和废旧物资回收企业，享受一定的增值税免税、减税待遇。

此外，在企业所得税上规定：符合國家规定的高新技术企业，符合条件的第三产业企业，以废渣、废水、废气为主要原料生产的企业，在國家确定的老、少、边、穷地区新办的企业，新办的劳务服务就业企业，教育部门所属的学校办的工厂、民政部门所属的福利生产企业，乡镇企业，均可享受不同程度的优惠政策。

在个人所得税优惠则有：购买國债和國家发行的金融债券取得的利息免征个人所得税；对因严重自然灾害造成重大损失的可减征个人所得税等。