您的位置 > 300元，外地打工老头；6套房10间商铺，房产投资大户。当这几个词融合在本文的主人公老田的身上时，字里行间诉说了一个發生在我们这座大都市中普通人脱胎换骨的故事。
老田，原来在黑龙江做的是“机关”工作，办公室的生活也有点“养尊处优”。但到
我们故事主人公的经历并不能说有暴涨暴跌的巨大反差，但却时时透露出一種平民化的理财智慧。而正因为他是一位从平民大众中脱颖而出的“高手”，他的故事才有了更多被借鉴的意义。
很久以来，我都有一个心愿，想要采访一位普普通通的房产投资者，因为时常有读者向我抱怨，那些所谓房产投资大户所操作的游戏，实在并不适合他们。这个問題始终困扰着我，为此我为自己设定了几个条件：一是对象为普通的工薪阶层，投资的来源主要为劳动收入；二是并非纯粹的“炒房”，而是把房产投资作为一種长期的理财手段；三是投资手段有其独特之处，目前是位“成功人士”；四是投资运作方式相对风险较小，带有可操作的普遍性。但好事多磨，虽然这些年我接触了不少的房产投资者，内心里也对他们进行了很长一段时间的“海选”，却始终没有找到合适的对象。
终于，老田出现了。这位被很多人称作“田老头”的打工老头，以他的普通和神奇让我彻底震动了。
10年前，老田怀揣300元来上海寻梦。虽说来上海前，他在黑龙江做的是“机关”工作，办公室的生活也有点“养尊处优”。但到上海后他却成了“流浪儿”。10年来，他在菜场卖过菜，在私营企业打过工，还在报社当过编辑，目前唯一的收入来源仍是靠上班拿工资，但与众不同的是，10年来他在楼市中跌打滚爬，不仅赚了钱，目前手头还拥有6套房子和10间商铺，俨然无疑可称作房产投资大户。如今的老田不仅身价不凡，也与当年怀揣300元闯上海时的窘迫仿佛天壤之别。他所经历的脱胎换骨的变化，透露出一種平民化的理财智慧。
全部投资都靠打工收入
“叫我老田吧，别人都这么称呼。”当记者与他联系时，电话那端传来一个北方汉子的声音：“没什么好说的，我就是一个普通打工老头。”不过最终，他还是答应与记者见上一面，地点就在他目前工作的办公室。
“我就是老田。”采访那天，与记者握手的是一位中年的汉子，黑黑的皮肤，说起话来声音干脆而有力。映入记者眼帘的，是一件非常简单的办公室，老田的座位就在最后一排，并没有什么特别的装饰。
“我只是个打工者。”老田的话说得有点低沉，“如果说，暴富是属于20%人的事，我就属于80%的那一类。”
老田说话时的眼神告诉我他还没有忘记过去的岁月。他出生在白洋淀，成长在黑龙江，很长一段时间他都在一家“机关”单位工作，日子过得虽有波折却也稳定。但1995年初一场突如其来的变故却使他作出了背井离乡的决定，来到上海寻找新的梦想，那一年他42岁。“工作没了，我还离了婚，身边只带了300元，就像一个刚毕业的大学生。”说到这话时现在的老田还显得有点苦涩。
其实老田在上海还是有亲戚的，他的哥哥就在上海，但倔强的老田并没有忙着去投奔，而是成为了一个“流浪儿”。刚开始时，他在什么地方都住过，甚至还把家安到了部队女兵大院旁的空屋子里，过着“寄人篱下”的生活。找工作也不是那么顺利，为了生存他甚至到菜场去卖菜，而交通工具却只有一辆自行车。“那时候我突然明白了一个道理，”老田说得有点动容，而我记者心中也明白了他当年的艰辛。“虽然我也有发财梦，但先要解决的是生存，然后才可以考虑干别的事情。”也许是打工赚钱来之不易，这也使得老田日后的投资更有着一種安全稳健的风格。终于在1996年，老田找到了一份“体面”的工作，虽说是个聘用的“泥饭碗”，可是每个月1800元的底薪加上业绩提成，一个月也能拿到6000多元。
而就是这从零开始的打工收入，成了老田日后进行投资的原始资本积累，由此也踏上了在上海房地产市场大浪淘沙的历程。现在的老田坐在那里，悠悠地抽着烟，丝毫没有改变原来质朴的本色。不过在记者的追问下，他还是把自己的“家产”露了个底：“我目前手头有6套房子，3套在五角场地区，都在大学门口面积也不大，另外两套在西渡，还有一套则在连云港。你不要小看大学旁的老房子啊，虽然面积都只在50平方米左右，但单价也要达到9000多元/平方米。另外我在连云港还投资了10个商铺单位，现在都租了出去。”无论如何这都是一笔不小的财富，也引发了记者进一步探究的兴趣。
“摘帽行动”初尝甜头
“我最初买房时唯一的想法就是‘摘帽’。”说这话时老田没有抬头，狠狠地抽了口烟，“刚到上海时我属于‘三无’人员，没有稳定的工作，没有上海户口，也没有固定住所。因为这，有一次我还差点被扭送去了公安局。所以我常常问自己，我究竟是谁？”老田有点愤愤不平，因为他至少还持有一个哈尔滨师范学院的文凭。“我想摘掉这顶‘三无’的帽
时间跨入了1997年，老田依靠节省和积累有了第一笔资金5万元。当时上海的房价非常低，但是仍然没有多少人去买房，一个地处江湾镇的楼盘万峰小区进入了老田的视线。小区早就建好了，都是现房，但仍然少人问津。“这是个机会。”老田不由得心动了。
的确，他条件差，又是外地人，手头的资金也不多，但没有地利人和却有天时相助，当时的楼市可是处在买方市场。“那时我真正了解了什么叫客户是上帝。”老田好像有一種从奴隶到将军的感觉：“我说这房子价格太贵，开发商说你可以砍价呀。我说我在上海没有公积金，开发商说你可以借上海人的公积金贷款指标我们来帮助你办呀。我说就是你们帮我办了公积金贷款他的钱也不够，开发商说你可以欠着我们的呀。”就这样，一套70.22平方米的二室一厅商品房，老田从每平方米3500元砍到了3150元，一套房子愣是砍下来2.4万多元。老田本想借用别人5万元公积金贷款指标，银行不但不制止，为了多放贷，银行还“动员”他贷了10万元。老田还差7万元买房款没有着落，开发商还主动给他出招：“你别急，只要你不退房，你可以在18个月之内什么时候有钱你就什么时候还，我们还不要你一点利息。”
虽然有了房，但老田却负债了，首先是欠开发商的7万元。“其实我到上海后的日子都过得非常节省，一天的生活费只有10元。”10元！在记者听来这绝对是个令人惊诧的数值。当时他每天的开销极其简单，早餐是大饼油条，午餐在单位吃盒饭，晚上自己下面吃，然后就是一包飞马牌香烟，由于是北方人再每周外加一顿“小老酒”。他外出来来去去都是骑自行车，而今天他的自行车则换成了电动车：“当时为了熟悉上海，我骑自行车把整个城市兜了个底朝天，还自己手绘了一张城区地图。”可能是想起了当年打天下时的情景，老田的眼睛微微有点发亮。
节流虽然能省下钱来，但要还债却是远远不够的，此时他突然来了灵感，发现这套房子周边租赁市场的行情相当不错。“为什么不把房子租出去呢？”。于是他在拿到房子的钥匙之后，用应该还开发商的3万元钱把房子进行了装修，还配置了一些必要的家用电器，以每月2500元的价格租了出去。这样他除去还1800多元的公积金贷款，居然还剩下600多元。而他自己则利用这600多元的出租差价，再贴上300来元，以900元的价格在虹口区租了房子，从此告别了租用两年多破旧的小阁楼。有了房子人也似乎有了底气，老田再次结了婚，太太比他小了整整15岁，不得不让人羡慕。
“你不要小看这一进一出，里面可大有学问。”忆当初，现在的老田来了个总结：“其实这里面有个居住成本的問題，不要认为你买的房子住在里面就没有成本了，它在租赁市场同样也有价格，这其实就是你的居住支出。我当时的想法就是根据自己的现实条件，由高到低降低居住成本，从而获得差价收入。你想想看按照当时的状况，我哪有资格住2500元一个月的房子呀。”听了他的话记者的心头不由得一惊，暗自盘算了一下，目前自己住的房子好像成本也不低。
当校园房东乐悠悠
犹如星星之火可以燎原，首度买房就出租获得成功使老田产生了巨大的遐想，他觉得这件事有前途。“当时房价的总体水平并不高，所以租金回报率相对还是比较高的。”老田摆了摆手，说得有点像专家：“我知道自己是个普通人，资金并不多，所以也为投资对象设定了一些条件。一是主攻为耗用资金不大的小房型，二是租金回报率要高，出租容易。”记者发现，老田从一开始就把租金回报作为衡量房产投资价值的首要考虑因素，而没有像大多数人一样把房价的涨跌放在第一位，而就是这样一条贯穿始终的思路，成了他投资的金科定律。
于是，校园房产成了老田的试验田。他说：“大学附近的小房子最有投资价值。首先，大学生都喜欢在学校附近租房子，将来出租不成問題；其次，大学生租金有限，小房子是他们的首选。”1999年9月，老田的父母从老家来看他，说是要住上一二年，于是老田决定再买一套房。他按图索骥在密云小区看中了一套独用的一室半公房。这套房子离同济大学南大门不远，面积才40多平方米，属使用权房子，要价仅10万元。当时老田手头上还有4万元的存款，又借款6万元，终于达成了这笔交易。两年以后，老田的父母离开了上海。他把这套
如此高的投资回报的确把老田撩得心痒痒的，用钱买房再生钱，这等好事岂能不干？于是他有事没事时常在大学边转悠，还把关系的触角伸到了学校内部，把香烟换成“双喜”到处找人套近乎。终于在2001年5月，又一次难得的机会出现了，同济大学有多套存量共建房出售，这时他再也按捺不住心中的投资冲动，因为直觉告诉他这是一座难得的“金矿”。“大学生活小区的房子含金量极高：一是大学拥有存量房就不允许建新房，会低价出手；二是大学的生活小区多为自己管理，物业管理费极低；三是大学的存量房本来就是出租给学生用的，以后出租不愁找不到房客。”回忆起当年的往事，今天的老田仍然暗自庆幸当初的决定。最终，老田获得了2套房子的购买权，花了24万元，全部付的是现金。
来上海租了6年的房子，这回老田终于有了自己真正的家。“住自己的房子感觉就是不一样，一个字，爽！”老田像孩子似地笑出了声，颇有点自豪，而也许就在这一天，他的“摘帽行动”才可以说是真正完成了任务。老田把这淘来的两套房子，一套二室一厅留给自己住，另一套两室户给了随他来上海打工的儿子住。但不可思议的是，此时老田仍然没有忘记以租养房那回事。“我让儿子住一大间，把一小间用于出租，每个月收入600元，一年就是7200元。”老田说的话让记者佩服不已，这家伙够“狠”。
避热就冷走出上海
老田玩房产走的是一个V字型，买房后市场还是继续向下的，然后才出现了逐波的上扬，不过在上海楼市疯涨的那两年老田并没有跟进。并不是他运气好，其实根深蒂固，他内心都有这样一个理念：“投资首先是要考虑资金的回报率，其次是要具有长期等待的耐性。”而这铁打的原则，也最终引发了他走出上海的行动。
2004年下半年，沪上的房地产市场可以说是达到了疯狂的程度，老田也是性情中人，岂不能为此感到兴奋和陶醉？“小老酒”也从每周一次改成了两次。但是兴奋中也感到了隐隐的不安，房价是在涨，但租金好像没有跟着涨呀。“到2004年10月，我花22万多元买的那套两室一厅已经涨到了50多万元，可房租呢，却从每月2500元降到了1500元。一套市场价50多万元的房子一年的出租收益扣除各種费用不足1.6万元，其年收益率不足4%。”老田说着把身体向前倾了倾。
这不能不说是一波楼市的大行情，但受益的主要还是以上海为代表的长三角区域，他必须找到还没有被人发现的“空白地带”。长三角的边缘地区，新的想法的诞生不由得再次使他陷入亢奋。经过一个多月的实地考察，他把目标锁定在了连云港。这是一个我國沿海首批开放城市，但二十多年来，江苏省把发展重点放在了苏南地区，地处苏北的连云港成了“被遗忘的角落”。而现在有关方面已提出了“振兴苏北”的口号，这不能不说是一次机会。
那时连云港的房价才1500～2000元/平方米之间，大大低于周边城市的房产价格。老田在连云港汽车总站东侧的一个新建小区，发现了一套商品房和2个车库，房价1550元/平方米，车库900元/平方米，这里面有文章可做。为了压低价格，他答应开发商，26万元的购房款一次付清，十天之内购房款全部到位。钱从哪儿来？出货。他决定抛出第一次购入的房产。老人家还玩了新花样 - 拍卖，当时他到各个中介公司放出风声，说是准备拍卖自己的房产，确定了一个日期，然后请中介把有购房意愿的人都带到现场，说好连看房共2个小时，接着让购房者出价，价高者得。当时场面也颇为热闹，经过几个回合他的房子最后成交在了52万元，虽然并不能说比市场价高出多少，但却大大提高了交易效率。
其实老田购买这套连云港的住宅还有着更长远的打算，他意味深长地说：“连云港非常流行家庭旅馆，我买的房子靠近车站，做家庭旅馆非常合适，可以分割成六间，车库可以给管理人员住，这样算下来回报率还是相当高的。”听了老田的设想记者不由得暗自佩服他竟变得如此老辣，他此时似乎也来了劲：“不过目前我还没有动手，因为就在我房子的旁边将会开设一家大型的商场，到时我会去测算一下人流量，如果商场生意好的话我就会把它改造成一个办公室，而车库则可以当仓库，要知道商场边的办公室回租金可是不低的。”老
目前老田在连云港还有一处投资，那就是一家商业广场的10间产权商铺。“房地产市场有个怪现象，在住宅价格高涨时很少有人会去关注商业地产，但当住宅市场回落时商铺较为稳定的回报就会引来人们的投资热情。”老田说。不过老田深知商业地产的水很深，噱头多，风险大，所以他认准了首要原则是安全。他投资的是火车站附近的一个商业广场，当时售价2500多元/平方米，开发商是“深宝安”。这10间商铺面积总计433平方米，为了凑齐首付款他还抵押了自己的一部分房产。2005年6月底商铺交房了，他又与该商业广场签订了10年代租合同，每年房租的税后收入是9.5万元。
老田这样算起了帐：“贷款利率是一个重要的参照指标，我认为不论你投资商品房还是其他不动产，只要收益率超过百贩N撸陀�投资价值，值得关注。”
以房养老作长远打算
老田是个爽快人，聊到后面我们彼此之间似乎越来越投机了，记者不由得想探究一下老田的生活状况。一问，吓了一跳，想不到他居然结过三次婚，一次是在老家，另外二次在上海。说起这三次婚姻老田苦笑了一下，他自己为自己打了个比喻：“第一次没了房子，第二次为了房子，第三次有了房子。”老田顿了顿：“所以，美满的婚姻才能聚财，经营婚姻也是一種理财。”
1994年春天，老田和第一位妻子分了手，为此，他把房改买下的一套住房和其他资产全部让给了前妻和孩子，怀揣仅有的300元钱，南下来到上海。不过第二次可以要怪老田自己了，他来沪不久和一位离婚女子阿兰谈上了恋爱，不久就结了婚，说白了他看中的就是阿兰有套一室一厅的住房。但这样的婚姻是不长久的，结婚仅10个月，阿兰就向老田这个“三无”老公提出了分手。现在老田特别珍惜他的第三次婚姻，老田说他能有今天的理财成就，也多亏了妻子阿文的支持和配合，他们在投资理财上可以说是夫唱妇随。
3次婚姻带来的不同房缘也使老田明白了这样一个道理，赚钱固然是必须的，但美好的家庭生活则可能更为重要。为此老田也早早进行了筹划，在房产投资方面所做的就是以房养老。他说：“我在西渡还有两套房子，我考虑将来年纪大了不打工了就搬去那里住，而把市区房子用来出租，租金就可以作为我与妻子的养老金了。当然到那时我还会出售一些房产，然后去祖國的大好河山看看。”
西渡的房子老田是在2002年买的，当时他买的第一套房子的公积金贷款还清了，上海的房产市场也升温了，可惜，已经买过4套房子的老田，除了每年有4万元的出租收入外，只能眼睁睁地看着房子的价格往上涨，他这时候想到了房产抵押贷款。于是，他把自己住的房子抵押给银行贷出了8万元钱，手里又有了12万的购房款。这次，他把目标锁定在郊区的低价房上，最后终于在奉贤区西渡镇落了脚。这是上下两套房子，六楼87.4平方米，七楼也是87.4平方米，由于是现金交易，老田得到了12万元的最低价。如今他一套借给了朋友住，一套用于出租，租金虽说不多，一年才3000多元钱，但老田意在长远，“我考虑的是将来。”他说。
握手道别时老田请记者有空随时去坐坐，记者说：“一定会的，你真的是位民间投资高手。”的确，也正因为老田是从平民大众中脱颖而出的“高手”，他的投资故事才显得亲切而特别，他的一举一动也有了更多被借鉴的意义，而记者也从他的故事中得到了许多的收获。
老田买房贷款情况一览表
|
物业 |
贷款额(万元) |
已还款(万元) |
贷款余额(万元) |
|
万峰小区 |
10 |
10(已还清) |
/ |
|
同济欣苑 |
8 |
3 |
5 |
|
长海四村 |
16 |
7 |
9 |
|
宝安商业广场 |
48 |
7 |
41 |
|
合计 |
82 |
27 |
55 |
目前，老田每年房租收入12.4万元，每年还贷10万元，结余2万多元，可见，他的还贷压力还不大。
老田在上海投资房产一览表
|
物业 |
买进价(万元) |
已收房租(万元) |
市场价(万元) |
|
万峰小区 |
22.5 |
12.5 |
52(已卖出) |
|
密云小区 |
10 |
7.2 |
40 |
|
长海四村 |
12 |
3.6 |
45 |
|
同济欣苑 |
12 |
/ |
50 |
|
康发小区(2套) |
12 |
1.2 |
30 |
|
合计 |
68.5 |
24.5 |
217 |
从以上表中看出：老田在上海投入了68.5万元，购买了6套计397.83平方米的房产。如今，老田卖出一套收入52万元，出租收入24.5万元，共收入76.5万元，比原投资额多出8万元，另外还拥有5套房子，市场价为165万元。
(注：表格及示意图中数据统计截止时点为2005年7月)
