您的位置 > 业内人士早就发出声音：楼市有泡沫了、将出现拐点了……可房价还是涨、涨、涨，总还有人买、买、买，于是各種声音又渐渐淡去：看不懂，不知道房价的顶部会在哪里。
在这样的市道中，你还想买房吗？又该怎么买房呢？一些熟悉市场的营销人员告诉我们———
解读推销技巧
其实，无房可买或无房可卖的现象，一定程度上也是推销技巧使然。发展商、代理商运用营销手段造成房源紧张局面，借以推高楼价，本无可厚非，谁不想多赚钱呢？可是作为购房者来说，是否要“中招”、“跟疯”，则需要自己的冷静权衡。
“包租”空置风险自己担
按照政府的有关规定，在销售中“包租”是不允许的，但在市场上種種变相包租并不少，比如将包租行为列入合同附件，或另签补充协议。这種情况在酒店式公寓、小户型楼盘和边角房的包装上最为多见。
让我们举例来说：一套100m2的房子，假设毛坯的房价为5700元/m2，租金的市场价为2500元/月；如果包租的话，楼盘方面通常会推出比市场价更诱人的回报率，比如包租租金提高为3000元/月，并能一次性打入购房者的账号，这听起来真是很有吸引力。
可事实上，发展商一定会把空置风险转嫁到购房者身上：假如预测年空置损失约3万元，分摊到面积就是300元/m2。
包租首先需要装修，如果装修费用为1000元/m2，按说带包租的销售价应该是6700元/m2，可实际上发展商的开价一定会在7000元/m2以上（含分摊的空置风险）。但不知情的购房者或许会以为房价已经涨到这么高，或者发展商调整一下装修报价也是太容易的事。
所以，如果购房者没有出租打算的话，就别买能包租的房子。另外，如果包租租金过于诱人，也往往会是个陷阱：首期包租结束后，市场租金价的落差还是得自己承担，投资回报率自是大大降低。
封盘等愿者上钩
发展商、代理商如果预期房价还会涨高，就会封盘等待，他可以继续积累客户，或晚点去办预售许可证，这不能算作囤积房子吧。这種情况在轨道交通、大型绿地等市政利好即将兑现前时常会發生。
如果购房者认定了非买这个楼盘，那也就只能等了。但在目前市道，倒可借鉴“新上海人”的选房思路：他们很少地域概念，只要性价比合适、交通便捷的地方都愿意去。有时候真的会“退一步海阔天空”。
“奉送”品质感打折
“买一送一”之类的促销手段，在楼市早已屡见不鲜了。最夸张的要属上海康城，送房子（给体育明星）、送游艇、送桥车都有过，最新的“奉送”是15%楼价或1公斤千足黄金！
其实天下没有白送的筵席，送阁楼、送露台之类，其实已把“奉送”的价值分摊到房价中；而像上海康城之类，如果发展商不是在“布施”或定价虚高，则一定会把“奉送”值追加到后期开发的房价中去———那么现在买入是划算的。应该说，上海康城，无论房型、环境、建筑品质都是相当精益求精，多次在楼市中引起轰动，目前4880~5288元/m2的价格（还要退还15%）至少也物有所值，但这種营销，反而令楼盘的内在品质显得可疑，只能吸引更多猎奇、贪便宜的客户。对于这类楼盘，购房者当仔细分析，如追求实惠居住，可以果断买入；如追求品质感，只怕这类小区已被营销商搞坏了。
自住买房策略
■找关系
如今买房要找关系，这是非常实际而中肯的建议。并不是要通过关系寻求价格优惠，而只是为了买到房子！———了解何时开盘？能否争取不用排队？
■多跑多看
以前获得买房信息，是通过看报纸、看广告，而现在，等从媒体上获得消息，往往一套房子后面已有好多客户等着了。“开盘就是收盘”，这是发展商最得意的营销效果。所以，要尽早获得新盘信息，只能自己去目标地段找，多跑多看，争取在第一时间捕捉楼盘。
■看中别犹豫
目前的行情是，房价月月涨，所以看中的房子一定别犹豫。有的人经朋友介绍去买相同的楼盘，只因登记晚了几个号，或调整了一下楼层或单元位置，就涨了百十元。遇到这種情况，只要对房子还满意，就别心理不平衡，有时候稍有迟疑，就会导致步步踏空。
投资买房策略
■分清投资长短线
如果是投资性买房，一定要明确，自己是准备做长线还是短线？如果是为了出租，要了解目前的出租年回报率只有5%左右，别期望值太高；如果是为了赚差价，目前中高价房的涨幅空间已很少，要考虑万一套牢，自己是否能够承担？
■避免“炒房变成房东”
这类憾事正越来越多。有的人同时贷款投资几套房子，在价格增幅不能达到他们预期时，只能放弃赚差价而先出租；而租金也在下降，甚至出现了空置，还款压力就骤然增加。有的人57万元买进的房子，67万元抛出，表面上赚了10万元，实际上，扣除各種交易税费及银行贷款利息，有时还要扣除装修投入，真正净赚的也就三五万元。
