您的位置 > 面对全國各大城市房价日益高涨，人们时常陷入困惑，在目前的高房价下我还应不应该买房子？我怎样才能知道这个房子的价值是否与房价成正比？我们这里介绍其中一種简单易行的办法来理性地计算房屋的价值：租金收益折现法。这種方法的理论基础就是将预期的房租收入在扣除了所有收入后的净收入按一定的比率折现后，得到的即是房产真正的市场价值。
假设你所要购买的房子是用来投资的，那么房子的市场公允价值（Market value）= 年度经营净收入(NOI，annual net operating income)/ 期望资本回报率（Market capitalization rate，也称资本化率）
NOI：从未来可能收到的年租金中扣除空置期、租金损失、各種经营费用如物业、取暖费、交给中介的费用等，即为年度经营净收入。在计算NOI时，要注意两个問題：
1．折旧：是不从租金收入中扣除的，因为假设维修费用可以使物业保持在一个良好的运营状况；
2．利息：也不从租金中扣除，因为本处只考虑物业的价值而不考虑是何種方式融资的。
期望资本回报率：一般是参照市场上可比性比较强的物业来决定的，可以取几个类似的物业回报率的平均值，当然也跟具体每个人的期望值有关。
下面举例说明，我们利用上面房产估值的方法，再来结合上海、北京两城市的现状讨论一下，买房值还是租房值？
一、先看北京國贸附近某房产项目，两房85平米。
现价8500元每平米（开盘价为8000元，精装房），总价为72万，首付含各種税费计15万，贷款60万，5%的贷款利率，20年等额，月供约为3800元/月，如果出租的话，租金为4500/月，扣除空置期、中介费、取暖费、物业费及维护费外，
NOI=4500元/月×10个月- 4000元-500元=40500元/年
投资回报率= 40500/ 750000=5.4%
由此我们可以看出，这套房屋出租的投资回报率大致在5.4%，基本与贷款利率持平。
从以上分析看，可租可买，如果是自已长期居住使用的话，考虑到未来的货币贬值，还是买更合适一些。
二、再看上海浦东联洋社区，一套108平米的房。
如果考虑买的话，现价要11000左右每平米（开盘价为6000元左右，毛坏房，现价已含精装修），全部购房成本在120万元左右，首付20%加各種税费计25万元，贷款100万，5%的贷款利率，20年等额，每月的供款额在7500元左右，其中头一年每月还款中有4200元左右为利息，本金约为3300元。
如果考虑租的话，现租金全装全配108平米的房在4000元，并且由房东包物业，显而易见，房租比每月的利息还低，更不用说占压的资金所损失的利息了。
我们再来算一下做为买房人第一年损失的利息为多少？25万元如果能用去交易所投资2008到期的國债，年利率在4.6%，加上第一年中还的本金4万元，合计损失利息：
29万×4.6%+（4200-4000）×12=1.5万元。这还只是第一年的。
而房东的现有投资收益率= [4000×（12-2）-2000-500]/120万=3.75万元/120万元=3.125%，还不够付贷款利率。
用前文介绍的租金收益折现的方法来计算可以得知，假设期望收益率为5.5%的话，这套房产的公允价值应为68元。我们可以看到这与市场现价间存在着巨大的差距。这还不仅仅是为此房价多付出52万元的差距，还包括按揭20年最后还清时利息总额将为这65万元多支出的近39万元，共计多支出91万元。
我们知道，投资回报与风险必定是对等的，既然房价与租金回报存在如此巨大的差距，必定有一方的定价是错误的，如果房租不能由4000元涨至6600元/月（120万5.5%÷10个月）的话，那么房价必定会向68万元的方向回归。
有了以上的分析，我们就不难理解为什么香港在经历了金融危机的风暴后，会一夜之间产生大批“负资产”一族的残酷现实了。
