您的位置 > 
拥有一套属于自己的住房，是很多人的梦想。要买房，大多数人都会需要贷款，因而央行的房贷政策一直都备受关注。今年 3月 17日，央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策，房贷利率再次上涨，买房人的还款负担又有所加重。已经贷款买房和准备贷款买房的市民，要怎样应对新房贷政策呢？央行宣布从 3月 17日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，并允许商业银行最多将贷款利率下浮到相应期限档次贷款基准利率的 0.9倍。同时，个人住房公积金贷款利率各档次也都上调了0.18个百分点。
央行的房贷新政策给了商业银行更多的自主权。在新政策颁布以后的几天里，各家银行总行都在紧张制定自己的应对措施，由于需要等候总行的通知，本市的房贷业务甚至一度处于暂停状态。现在各家银行都已制定了新的房贷利率表，房贷业务也已恢复正常。
据了解，目前本市有的银行已决定实施下浮 10%的房贷利率，有的银行则根据申请贷款市民的具体情况、贷款楼盘的情况，以及同业竞争的状况等给不同的借款人不同的贷款利率。也就是说，现在市民到银行办理住房贷款，有的人可以得到下浮 10%的利率，有的人则只能得到基准利率。新签订房贷合同的市民现在就已开始按照新的利率水平还贷，而 3月 17日前已经签订了房贷合同的市民则要从明年 1月 1日起执行新的贷款利率。
新政策在事实上引起了住房贷款利率再度上涨。假设一位市民在银行办理了一笔 20万元公积金贷款、 10万元按揭贷款组成的总额为 30万元、贷款期限为 20年的组合贷款，以等额本息还款法偿还贷款。对于 20万元的公积金贷款部分，调整前的年利率为 4.23%，每月应偿还的贷款本息为 1236.34元，调整后的年利率为 4.41%，每月应偿还的贷款本息为 1255.60元，调整后比调整前每月要多还 19.26元。在整个还贷的 20年中，利率调整后公积金贷款部分要多还 4624.02元。
对于 10万元的按揭贷款部分，调整前的贷款年利率为 5.31%，每月应偿还的贷款本息为 677.20元，利率调整后，如果执行 6.12%的基准利率，每月应偿还的贷款本息为 723.37元，比调整前每月多还 46.17元；如果执行 5.508%的下浮利率，每月应偿还的贷款本息为 688.34元，比调整前每月多还 11.14元。在整个还贷的 20年中，如果执行基准利率，按揭贷款部分要多还 11080.96元；如果执行下浮 10%的利率，则要多还 2673.3元。也就是说，对于这笔总共 30万元的组合贷款，如果新政策实施后执行的是下浮 10%的利率，则每月要比以前多还 30.4元，总共要多还 7297.32元；如果执行的是基准利率，则每月要比以前多还 65.43元，总共要多还 15704.98元。
央行在新房贷政策中还同时规定，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由 20%提高到 30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据國家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。据了解，目前本市多数银行为市民办理新房按揭贷款时，仍然执行了首付款比例最低两成的政策。
央行行长周小川指出，央行出台这项政策，有一个目的是引导消费者对未来的资金价格产生一个合理的预期。消费者应对未来利率变化可能产生的支出负担和风险有所认识、考虑。房贷利率的微调是对消费者的一个风险提示。
怎样贷款更划算
对于发放住房贷款，各家银行都有一套严格的审核标准。虽然银行人士表示具体的审核标准不便透露，但据了解，一般有关市民年龄、教育程度、从事的行业及这个行业的发展前景、在工作单位中担任的职务、所在单位的聘用制度、拥有的专业技能证书、是否有稳定的收入来源、收入水平、还款意愿等情况，都是银行在审批贷款时要考虑的問題。
根据每位市民的不同情况，银行会决定是否接受他的贷款申请，如果决定向其发放住房贷款，还要再给出允许的最长贷款年限和最高贷款金额。市民可以在银行允许的范围内，确定自己到底要贷多少钱、贷多少年。那要怎样贷款才更划算呢？招行的理财专家对几个典型案例进行了点评，供准备贷款的市民参考。
案例一
刘先生今年 27岁，是一家 IT企业的“白领”。大学毕业以后，刘先生工作非常努力，现在在工作的 IT企业里已经“站稳了脚跟”，并且获得了相关专业技术职称和专业技能证书。刘先生在家是个独生子，父母都有自己的收入来源，因此刘先生的家庭负担比较轻。他与大学时的女友相处几年，准备结婚，要贷款购买的房屋就是结婚用的“新
房”。
银行人士指出，在审核贷款时，银行还要考察刘先生配偶的情况，比如是否有正式固定的职业等。如果她从事的是会计、护士或者超市主管等工作，就可以认为是有正式固定的职业。刘先生现在只有 20多岁，以后在工作单位提升的可能较大，而且收入水平一般也会逐渐涨高。在这種情况下，刘先生可以在买房时少付一些首付款，尽量多争取一些贷款，贷款年限也可以长一些，将还贷的压力放在后面。
银行人士同时指出，并非所有 20多岁的年轻人都会被银行认为是提升机会多，或者收入曲线呈上升趋势。这个年龄段的市民一般都是刚参加工作不久，处于比较活跃的阶段，与 30多岁的市民相比， 20多岁的人“跳槽”的可能性更大。现在很多单位采用了“聘用”制度，“终身制”已经很少了。一些单位一个“聘期”在 3年左右，长的 5年，还有的单位对员工是“一年一聘”，这也给人才流动创造了条件。有些人“跳槽”可能是因为在原先的单位工作“不如意”，也有些人本来在原单位干得挺好，收入也不错，但为了获得更好的待遇，也选择了“跳槽”。“跳槽”以后，就可能遇到两種情况：一種情况是新单位的待遇的确比以前好了，市民的收入水平与以前相比有所提高；但也有可能由于新单位的效益下降，结果市民的收入水平还不如以前。市民如果“跳槽”以后收入水平下降，还款就会比以前吃力，银行的贷款也就要面临更大的风险。因而并不是说所有 20多岁的市民都能获得高额度、长期限的住房贷款。
