您的位置 > 两人将在10年后回老家天津，与吕先生的父母一起居住，所以要在天津再买一套大一些的住房。还想退休后做些商铺生意。夫妻俩每年都要带双方父母去各地旅游，也是一笔不小的费用。冯女士想知道，按以后回天津的想法看，现有的两套住房该如何处理？回天津后将现住的三居室出租好还是卖掉好？如何才能更好地实现理财计划？
本期理财顾问李春，就职于中國农业银行，金融从业十五年，经济师，注册财务策划师(RFP)
■概述
养老规划为中年理财目标之首
对于40岁左右的中年人而言，家庭正处于较为稳定的时期，事业步入丰收期。在这个时期内，家庭收入较高，有了一定的财富积累，并且能够较快地增长。
同时，家庭又面临着教育、养老等责任。从财务角度来看，最重要的应当是自我养老的理财规划。社会保障能够提供的保障比较有限，实际上每个人都要靠自己积攥的养老金来养老。生活的成本在提高，人均寿命在延长，养老金的需要往往会超出我们的想象，因此40岁时就必须开始进行养老规划了。
为了能够更从容地担负起家庭的责任，最好的方式就是进行投资。由于目前的投资产品多为“新鲜出炉”，对于非专业人士来说，了解起来需要一个较长的过程，因此建议像冯女士这样的家庭应当从以下三个方面做好理财规划：一是了解投资产品的基本知识，掌握基本原理；二是寻找一位负责任的理财顾问，拥有一个得力帮手；三是建立投资组合，适担风险、获得较好的收益。
■资产分析
支出比例合理，投资收益较低
冯女士家庭的财务状况整体上属于良性状况，主要体现在用于生活等方面的支出比较合理，支出的比例没有超过收入的50%，这也得益于家庭没有债务负担。在投资方面，冯女士有银行存款和房屋。除自住的三居室外，另一套房子如果用来投资，既可获取租金收益，又能获得房价上涨带来的资产增值。
不足的地方就是因为担心风险，而将120万元悉数存入银行。从所得的利息多少就可以看出，这部分的投资收益很低。一年定期存款的税后收益为1.8%，这样的收益难以弥补因通货膨胀而造成的资产缩水。由此可能产生“货币幻觉”。假设通货膨胀率为5%，现在的100万元10年后实际价值将仅为60万元。再者，提示冯女士进一步考量每月的支出总额，特别是父母因年龄增长，可能引起有关医疗费用、护理费用等支出随之增长。
■名词解释
什么是“货币幻觉”？
“货币幻觉”一词是由美國经济学家欧文·费雪最先提出的。意思是说，我们不仅要关注自己史N械幕醣揖允康脑黾樱褂Ω米⒁饣醣夜郝蛄Φ氖导时浠Ｈ绻蛔⒁馐種�财富的绝对数量，而忽略掉物价水平的提高，那么就会产生“货币幻觉”。兴高采烈地认为自己富有了，于是增加了过多的消费。“梦醒时分”才发现已经入不敷出。
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■理财建议
20万元留做备用金，100万元投资本币理财、债券、股票基金
吕先生购买保额为100万元和50万元的寿险和意外险
三个原因决定了吕先生应当购买保险。一是吕先生的收入是家庭的主要收入来源，占到总收入的80%以上。作为家庭经济责任的主要承担者，需要首先做好风险保障；二是职业本身的劳动强度大，商务活动频繁，存在意外风险；三是企业没有统一的保险保障。
因此吕先生应当购买定期寿险和人身意外伤害类的保险，根据其所承担的责任(主要是赡养父母)和现有的财产情况，建议购买的保额分别为100万元和50万元。
将20万元留做备用金，100万元用于投资
很多投资者都对风险“敬而远之”。事实上，风险是无时无刻不存在的，它给我们带来的恐惧源于我们对风险本身的陌生，而恐惧的程度往往超过了由风险带来的实际损失。风险和收益是“孪生兄弟”，完全回避风险，就等于拒绝了可能得到的高回报。最为重要的是，经过一段时间以后，因为收益率的不同，投资收益会相差非常大。
如果冯女士将120万元中的20万元作为备用金存在活期账户中，其他100万元用来投资，假设三種方案，收益率分别为2%、5%、10%，则10年后收益的差别是非常明显的。
组合投资，实现资产稳步增长
控制风险的办法有很多，最有效的策略就是分散投资———把鸡蛋放到不同的篮子里。冯女士可以在不同種类的投资工具中选择多種产品，如股票、债券、基金、银行存款、现金等。选择风险收益特征不同的投资品種组合可以兼顾风险与回报。
有三種投资组合可以尝试。组合一是30%投资本币理财、30%投资债券、40%投资股票基金；组合二是30%投资本币理财、40%投资债券、30%投资股票基金；组合三是30%投资本币理财、50%投资债券、20%投资股票基金。(见按阶段实施投资计划图)建议冯女士按照年龄阶段选择不同的投资组合，承受一定风险，获取更高的投资收益。
运用好节余资金，坚持定期投资
冯女士每年有20万元的节余，也可以利用组合的方式进行投资，而且这種投资应当持续坚持下来，直至退休。如果投资收益为5%，10年后投资总额将达到251万元以上。
建议冯女士将节余细化到每个月中，然后采用定期定额的方式投资股债平衡型基金，最终投资的总收益可能还要好于按年测算的251万元。
由于资金的时间价值以及复利的作用，投资的效果会非常明显。建议冯女士定期投资股债平衡基金，主要是因为专业的基金管理人一般能够把握股票市场和债券市场的投资机会，收益尚可，并能规避一定的风险。再者，坚撤N谐て诘拿吭露ㄆ�投资，回避了入场时点的选择，避免了高位套牢的风险，对于大多数非专业投资者而言，是一项既简单又有效的投资方法。
根据冯女士的投资经历、年龄、职业等信息，建议先后投资股票型基金、股债平衡型基金、债券、人民币理财产品，这些产品的风险收益由高到低，而且能通过组合和定期投资的方式，很好地控制风险，又不丧失获取较高收益的机会，比较适合冯女士夫妇俩。10年后，冯女士的家庭资产有两套住房和400万元，可以满足赡养父母和退休生活的需要。
两居室暂出租，按“先出售，后购买”的原则实现两地房产转换
房屋在冯女士的家庭资产中占有相当大的比重，而且因为有回天津的想法，使得对房产的处置成为理财的重要内容。实际上問題并没有那么复杂，房产可投资，可居住，可出租，在运用方式上比较灵活。需要注意的是要将居住和投资、出租严格区分开来。用来居住的房屋，舒适和方便为好，而投资的房产以保值、增值为主要目标。
房价上涨的势头还在继续，不要急于卖掉两居室，建议冯女士目前将闲置的房产出租，赚取租金收益。
房产的流动性不高，主要体现在变现的时间长、难度大上，这往往被许多投资者所忽略。事实上要想把账面的收益变成现实的货币，需费点周折。因此建议冯女士在回天津之前，要提前做好房产出售的准备，按照“先出售，后购买”的原则，实现房产在北京和天津两地之间的转换。
