您的位置 > 本报记者 谢隽 孟坚 李良
中央政府有关房地产调控政策出台一个多月以来，除深圳等少数几个城市制定了相应的实施细则外，大多数城市落实中央文件精神的政策仍在制定之中。尽管有形之手强力干预，房地产市场结构调整的大戏仍未开演。
深圳开发商捂盘自救
7月的深圳楼市，仿佛是个孤独的舞台。透过支离破碎的帷幕，人们看到的只是房地产商表情复杂的脸。而台下，那些原本兴致高昂的看客，终于带着失落的心情纷纷离去。
根据深圳國土资源和房地产管理局公布的数字，7月6日罗湖、福田两大中心行政区商品房交易数量都仅为2套。
4月底以来，深圳商品房的成交量就像泄了气的皮球，从以前平均每天500-600套，逐步减至100套以内，近期更是跌至72套。曾以超过30%的增长速度一路狂飙的深圳房价，在经历了两场宏观调控风暴之后，终于在今年夏天放慢了增长的步伐。
深圳房地产市场，正处在量变到质变的过程中。但现在谁都无法预料这个质变的过程需要多久，房价的拐点能否如期而至。
“幸好我们的项目已经取得预售许可证。”站在烈日下宝安新中心区一个楼盘前，满头大汗的张士芳说。张士芳是深圳一家房地产开发公司的项目总监，他告诉记者：“据我了解，一些还没有取得许可证的开发商现在日子不好过。”
在张士芳的眼里，这次调控是政府出手最重的一次。“政府对于楼盘的小户型比例规定得太严格了，我们另外两个项目可能会受到影响。”张士芳说，这两个项目目前正在整地中。按照原先的方案，这两个楼盘是设计容积率为2.2的大户型住宅区，现在开发商已经通知设计公司，要求他们进行调整。
“我们公司将会增加几百万的整体改造费用。”张士芳说：“我们认为随着将来市场小户型数量的增多，市场的供求关系一定会改变，小户型房价可能会下跌。”
但同时，市场传出消息说，在深圳出台房地产宏观调控实施细则之后，深圳 房地产商似乎在一夜之间达成了一些新的共识，很多计划在六、七月份开始销售的楼盘，销售时间已经后延。
)“我们楼盘的工期延误了，销售计划也只好推延。”一家开发商的销售经理解释说。
“我敢肯定地说，这一定是开发商的应对策略。”一位业内人士认为：“开发商推延楼盘的销售，实际上是希望造成目前市场供应紧张局面，但又不至于拉动整个房价的价位神经。”
“看房价能坚挺到何时？！”这是买家目前普遍的心态。在众多买家眼里，只要坚持不买房，让房产有价无市，那最后的残局一定会由地产商来收拾。而开发商明白，只要掌握市场的供求关系，就能够在今后一段时间内将房价维持在目前的水平。实际上，开发商和买家的博弈已经进入艰难对决阶段。业内人士认为，如果深圳房地产交易量在半年之内未见回升，那么一些房地产商将会如坐针毡，主动卸甲。这注定是一场比耐力、比时间、比信心的角逐。
北京“风暴”前气氛凝重
在深圳市政府坚定不移地贯彻國家房地产调控政策、出台“深圳细则”之后，北京市仍无细则出台，倒是曝出主管城建工作的北京市副市长刘志华被免职、京城地产界重量级人物刘晓光被传唤配合调查的新闻，这令业界人士对未来的“北京细则”以及调控力度平添了几分想象空间。
在刚刚结束的北京夏季房展会上，从市场动向似乎可以看出些许端倪：4天的夏季房展会仅意向性成交了4.5亿元，不及以往展会的三成，创下近年来的新低。对于这種市况，有着不同的解释。较为普遍的看法是，房产调控政策效应开始“发酵”，购房者在观望等待。但熟悉市场的人士则认为，北京开发商在静待政策细则出台，所以参展的兴趣不大。此外，普通住宅太好卖了，所以没有宣传推广的必要。
从购房者与开发商的观望等待可以看出，具体政策实施细则的制定将会对北京市场走势产生巨大的影响。
北京房地产市场处于政策“真空期”时公布的统计数据，颇能说明一些問題。6月底，北京市统计局公布的数据显示，1-5月，北京市普通住宅价格指数累计为109.4%，涨幅累计9.4%。新建商品房价格涨幅继续增加，二手房价格涨幅有所回落，普通住宅价格涨幅略高于高档住宅。日前，有消息称，今年上半年北京房地产业完成税收110.7亿元，增收28.6亿元，增幅比2005年提高了13.5%，且是首次超过百亿。
“房价上涨9.4%，房地产业相关税收增长13.5%，这就挺能说明問題。”房地产业界一位人士分析，“这表明房地产的利益格局是，政府拿‘大头’，开发商得‘中头’，房地产衍生行业赚‘小头’。所以说，如果仅是行业利益集团的游说还不足以令中央政策的落实化于无形，各地方政府的利益盘算才是这场博弈的关键所在。”
令众多北京开发商感到不安的是，目前在北京已经拿到规划许可证但尚未拿到施工许可证的房地产项目有600多个，总规划建筑面积达2000万平方米。在这些项目中，套型建筑面积在90平方米以下的户型仅占10%。如果严格按照九部委的文件精神执行的话，市场结构调整的力度将非常大。由于原来的规划条件将有重大改变，不仅开发商的产品市场定位要“推倒重来”，而且已开盘项目若后继开发规划作出调整，肯定会对此前买房的客户产生影响。不过，按照北京市有关方面的说法，管理层将本着“认真贯彻，结合实际”的原则，综合考虑各方面的因素，在保证市场稳定的前提下，出台相关细则。因此，北京市场的未来走势将在很大程度上取决于政策细则的内容。
