您的位置 > ９招助您明年签约顺利
明年１月１日起，本市将正式推行使用《北京市商品房现房买卖合同》示范文本，同时实行网上签约和网上公示。《北京市商品房现房买卖合同》与原有的《北京市商品房预售买卖合同》相比有许多新的变化。因此在明年网上签约时应注意以下９个环节。
１、购房署名事先定好
为防止房屋炒作，网上签约时，市建委要求认购和签约的购房人名称不得随意变更；转移登记前房屋不得转让他人；同时，管理网公示销售单位的退房信息。因此，合同上购房人署谁的名字事先一定要考虑好。双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，买受人都应当至少持有一份合同原件。
２、瞒报抵押情况可要求双倍赔
现房合同第４条规定了“抵押情况”条款，要求开发商明示房屋的抵押状况，提示购房人在购买抵押房产时作必要的补充约定，缺陷是没有提供“附件三关于抵押的相关约定”的范本。这使得非法律专业的购房人可能不知道应当如何约定附件三的内容。
按照法律规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款双倍的赔偿责任。
３、租户有优先购买权
现房合同第５条规定了“租赁情况”条款，要求开发商明示房屋的租赁状况，提示购房人在购买租赁房产时作必要的补充约定。合同范本已经提请购房人注意，对于已经租赁的房屋，应当要求开发商出示“承租人已放弃优先购买权”的证明，否则可能会导致买卖合同无效。这里可能有两種情况，一是开发商出示相关证明，二是开发商承诺取得了承租人的同意。由于购房人不容易判断证明的真伪，建议大家要求开发商做出承诺，同时应当要求在此条下面的横线内或补充协议中约定，一旦承租人主张优先购买权而导致买受人损失的，由开发商承担什么样的责任。
此外，根据法律的一般原则，买卖不破租赁。所以，如何处理租户的問題也是购房人 需要考虑的，不要认为只要我买了房子就一定可以马上把现有租户赶走，应当就租赁合同的处理問題与开发商约定清楚。
４、要求提供分户验收表
现房合同将《住宅工程质量分户验收表》明确列为房屋竣工验收和交付的必备条件。因此，只要发现房屋内存在违反质量规范的問題，就可以视为开发商没有按规定完成竣工验收，开发商在修复期间应当承担延期交房的违约责任。这一点对业主，特别是购买精装修房屋的业主是非常有利的，因为它可以有效地督促开发商加快维修的进度，并使业主因新房质量問題所受到的损失得到补偿。
５、贷款买房也可拿到房产证
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干問題的解释》第１８条和第１９条，如果买的是现房，从签订合同的那一天开始，９０天内为正常办理产权证即房屋权属证书的时间。超过这个时间，开发商要承担违约责任；超过这个时间满一年，且是由于开发商的原因，导致买房人拿不到房产证时，买房人可以要求退房或赔偿。
如果是贷款买的房，在所属房地局做完抵押登记后，通常房产证由放款银行收押，清偿全部贷款后，房产证交给买房人。这是因为买房人在办理贷款时，银行要求买房人与银行签订抵押合同，此合同往往会有一条买房人同意在还清贷款前，把房产证抵押给银行的条款。其实，相应的法律法规并没有明确规定，贷款买房所取得的房产证必须抵押给银行。因此，如果与银行签订的抵押合同中没作上述要求，贷款买房就应当拿到房产证。
６、买商品房最少要交６種费
现房合同为交纳税费方式提供了三種选择，那么买商品房除了房款，还要交哪些费用呢？一般来说，买商品房最少要交６種费：
(１)契税。
(２)合同印花税。
(３)产权登记费。
(４)专项维修资金。
(５)物业管理费及供暖费。
(６)如果需要贷款，还要交律师费、贷款保证金、抵押登记费、保险费、评估费和公证费。
７、代交维修金１５天可得专用收据
现房合同明确了专项维修资金可委托卖方交纳，也可由购房人自行交纳。市建委下发的《关于进一步加强北京市住宅专项维修资金归集管理工作的公告》规定，从２００５年７月５日开始凡建设单位包括物业管理企业、经纪公司等受业主委托代收维修资金的，应在３日内将维修资金汇交到市住宅专项维修资金归集银行——中國光大银行北京花园路支行，并在１５日内向业主出具市财政局监制的《北京市住宅公共维修基金专用收据》。
２００５年９月６日，市建委小区办要求，业主入住新房时，交纳专项维修资金的时间将提前到办理入住前，而且入住时要向开发商出示收费凭证。
８、对“不可抗力”要进行约定
很多合同都会提到“不可抗力”这个词，现房合同也不例外。根据《民法通则》第１５３条及《合同法》第１１７条的规定，“不可抗力”是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。此外，《合同法》还规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”
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