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500万元首次涉足写字楼投资市场
张先生目前史N杏幸槐首式穑�投资写字楼。
由于受市场大环境的影响，一向做房产投资的张先生在今年8月份卖出了史N械�6套商品房，回笼资金近500万元，此后一直没有轻易选择投资方向，最近他听说北京东部区域的写字楼空置率在下降，而年底又有大批新的高档写字楼进入市场，因此虽然知道投资写字楼风险和利润均很高但从未涉足过该领域的张先生还是动了心，寄希望于投资写字楼成为自己投资的新起点。目前张先生想用史N械�500万元在北京东部区域投资甲级写字楼，因此委托记者咨询业内专家，对东部区域的写字楼状况进行分析。
区域分析
三季度甲级写字楼空置率降至近3年最低水平
东部地区历来为北京市写字楼市场的热点区域，其包含了北京市最大最著名的几大商圈，像CBD商圈、建國门商圈、燕莎商圈、朝外商圈等一直是东部写字楼市场的热点区域。
据仲量联行发布的最新一季度房地产指数报告显示，本年度第三季度北京甲级写字楼整体空置率降至近3年内最低水平，第三季度有多个新写字楼项目入驻，如CBD区域的万达广场一期(12万平方米)、第三使馆区的佳程广场(14万多平方米)等。季末，东长安街地区空置率维持于7%.CBD的空置率则上升1.7%至5.2%；第三使馆区上升2.5%至10.5%.据戴德梁行市场专业人士分析，以往CBD及东部区域写字楼租赁一直由跨國公司主导，一部分客户群为外籍人士，此外，随着國内公司在这两个区域内的租务活动显著增加，这些进驻该区域的國内公司也将是客户群主力。
投资分析
建议投资200-300平方米
据戴德梁行市场专业人士介绍，对于中小投资者来说，投资的第一步：在准备投资写字楼之前，应该首先计算该盘的年回报率，如果年回报率适合则该写字楼具有投资价值。计算投资回报率，可以根据國际专业理财公司的计算原则，衡量写字楼物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。
此外，业内人士分析，如以500万元为投资资金，在北京东部区域以朝外区域为例，投资写字楼按该区域均价18000元/平方米计算，考虑到首付和月供较为合适的投资面积是一个200-300平方米的基本办公单位。做5成10年的按揭，则首付约180万元到270万元之间，月供约2万元-3万元。
案例推荐
投资高端写字楼回报率约10%
●案例：万通中心
以赵先生投资的位处朝外大街的万通中心为例，三居室190平方米左右，无家具，部分精装修，预期租金每月每平方米25美元左右，则月租金在38000多元，则年收益是456000元。其购入均价为20000元/平方米，物业费以及供暖费为28元/月·平方米，则这笔费用年投入63840元，根据购入再出租的投资回报率公式：月租金×12(个月)/购房总价+物业等其他费用投入来计算其投资回报率，该区域的投资回报率为：38000元×12个月/(20000元/平方米×190平方米+63840元+其他支出)≈10%，投资回报率为10%.(该计算未考虑空置率)
可考虑投资商务公寓
●案例：天辰大厦
据北京经纬时代房地产经纪公司负责人介绍，相对于写字楼投资，投资商务公寓也是中小投资者可供考虑的一个选择。由于这些项目立项时是以公寓立项，在购房贷款等方面相较写字楼有一定优势，客户可以以较低的首付款获得房屋的使用权，之后可以以高出每月还款额的租金出租而获取投资回报。
以位处朝阳门东北角的天辰大厦为例：均价13500元/平方米，200-300平方米的基本办公单位，那么首付款约为54万元-81万元，做8成20年的按揭，月供约14600元-22000元。物业费用8.5元/平方米，每月约1700元- 2500元左右。如果计算空调、水电等日常运营方面节省的成本，商务楼的投资回报率相对于周边写字楼较高。
投资贴士
1.防范贬值风险。
如果投资者投资的写字楼所处的地段由于市政等原因造成贬值，就会对该写字楼造成较大的冲击。因此在决定投资写字楼之前，应去市政规划部门了解一下该物业所在区域的市政规划。
2.估算大致的投资回报率。如投资回报率达到8%-10%之间，则适宜投资。
3.考察物业管理。
写字楼作为投资型物业，增值、保值都是通过物业管理服务来实现的。因此选择投资写字楼时，要对该写字楼的物业管理公司进行详细考察，专家建议投资者最好选择國际性的物管公司等品牌物业公司，此类公司在物业管理服务方面较有保障，有经验的物业管理公司，也会让投资过程省心不少。
4.租约别签太长。
写字楼业主在签订出租合同时，不要签太长时间，最好别超过两年。因为目前的写字楼租赁市场行情逐渐走高，因此建议投资者签订一定年限的租约以调整租金，取得收益最大化。
