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楼市供大于求时代的应对策略


本站网址:ilc.org.cn 来源:理财知识网
種種迹象表明,上海楼市目前已经进入的一个供大于求的时代。在这種情况下,房地产市场的運行也会出现许多新的变化。而对于广大投资者来说,购房时也需要有一些新的思路,追求租金回报和选房技巧在此时显得更为重要了。

  思路转变是关键

  通过此前的一系列分析我们已经可以得出这样一个结论,目前的房地产市场正在發生着深刻的变化―― "供大于求",这个词听起来挺刺耳的,但它将确确实实地将对我们投资者的购房行为产生影响。

  在刚刚过去的那一波房地产大潮当中,市场表现出来的特征除了房价的不断上涨外,另一个显著的特点就是所谓的"供不应求",当时这可是相关政府部门的头等大事。然而在这一轮激烈的调控过后,市场却来了个大逆转,"供大于求"的景象赫然出现在我们面前。这種情况主要通过两个方式表现出来,一是当前可售房源的不断增加;二是竣工后待销的楼盘增量迅速。在这種情况下,房地产市场的運行特征与以前相比已出现了明显的变化。

  那么面对这種新的变化,购房者又该如何来应对呢?记者认为其中的关键在于转变思路,其中首先必须对当前的房地产市场有着正确的理解。这一点,记者在224期封面文章《房价的底线在哪儿》已经说得很明白了。从一定程度上说,房价的变动也受到两个因素的制约,一个是开发商根据其成本能卖的价格,另一个是投资者因其购买力而愿买的价格。

  在"供不应求"的情况下,购房者向开发商妥协,具体表现便是房价的不断上涨;而在"供大于求"的情况下是开发商向购房者妥协,开发商必须不断地压缩利润空间来迎合购房者,而且在相关其他市场因素的作用下,目前购房者的购买力也是呈现出不断下降的状态。于是我们看到当前市场上不断出现的降价、打折、促销等等,就可以说是这一情况的真实写照。另外在开发商的资金链崩得越来越紧的情况下,楼市未来的价格战也将愈演愈烈。

  在这種情况下,楼市中投资者的运作方式和购房行为也必须發生相应的调整,以避免自己陷入被动的局面,而且我们也要认识到这種状况将会持续一个相当长的周期。

  投资看重租金回报

  思路的调整首先体现在我们的投资运作方式上,长期以来,房产投资者已习惯于低价进高价出的模式,换句话说投资了房产就是为了日后增值卖出,甚至有些人不惜采用"空关"的做法。然而在当前"供大于求"的情况下,这種做法显然是不合时宜的。

  其实投资房产要从三个方面考虑其成本,一是投入,二是支出,还有一个方面就是机会成本。在目前的情况下,由于此前房价的不断高涨,一套房产的初期资金投入可以说已经相当大了。而从支出的情况来,营业税的征收大大提高了楼市的交易成本,而且持有房产也要支出像物业管理费等费用,再加上契税、交易佣金、贷款利息等等,如果再考虑投入资金机会成本的话,一套房子要上涨20%才能保证我们的赢利空间。而在当前"供大于求"的情况下,这显然是很难实现的。

  所以,租金回报在当前的房产投资中就显得尤为重要,我们可以从这个角度对各个区域、楼盘的投资价值进行一番重新梳理,其中5%是一个重要的临界点。而从未来来看,租金将成为支撑房价的重要因素,它的涨跌也将同时引发房价的变动。

  淘现房将更有利

  而更为直接的,那就是在当前的情况下选房就要运用一些新的技巧了,这一点也是同样不能忽略的。

  首先,未来现房的数量将大大增加,这也给了购房者精挑细选的机会,大家可以多比较,此时淘现房可能比买期房更为有利。其次,根据以往的经验,空置房的价格往往比周边地区的新盘价格便宜不少,一些滞销的"尾盘"也常常带给人价格上的惊喜,在开发商急于销售的时候,甚至会出现新盘就"跳水"销售的情况,这样的机会购房者当然要把握,不过也要对房源的情况了解清楚,避免一不小心踏入陷阱。最后,经历过上一波楼市调整的人都知道,在开发商资金比较紧张的情况下,"供大于求"导致的最大风险就是"烂尾楼",对此广大购房者切不可掉以轻心。
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