您的位置 > 岁末年初，很多专家纷纷预测，物业税的出台作为2007年房地产宏观调控的重量级后备“武器”。物业税关系到國家税制改革的推进和财政体系的进一步完善，但对地产业人士和普通民众而言，最关注的莫过于物业税将对房价产生的影响。在近几年一波紧似一波的调控之下，房价仍在持续上涨，部分热点城市的增幅依然保持在同比10%以上的高位。诸多宏调措施都对曳N品考畚弈芪蛘吡Σ淮有牡那疤嵯拢镆邓澳芊癯銎嬷剖こ晌的谕饽壳白畲蟆⒆钊让诺牟孪搿�
以前曾流行一種观点，物业税出台后会使房价下降，甚至可达30%~40%的降幅。近段时间似乎另一種截然不同的说法占据了上风，那就是物业税的出台只会导致房价上涨。孰对孰错？使很多人不免愈来愈迷惑。为此，笔者试作简要分析。
从物业税设计目的分析，主要在于完善國家税收和财政体制，并不是为了规范房地产开发秩序，更非降低或抬高房价。物业税只是國家税收体制改革中的重要一环，这一税種设计遵循着“宽税基、低税率、减税種”的税改原则。目前我國房地产领域的税费繁杂，包括房产税、城市房地产税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税等几十種税费。物业税将其整合、优化、统一。另外，在许多发达國家，物业税(或称财产税或房产税)是各级地方尤其是基层政府财政收入的主体，而我國却非这样。过去几年，地方政府为了城市建设和发展经济，不得不过度依赖由土地出让金所形成的“第二财政”。
那么，物业税对房价将产生什么样的影响？首先搞清楚决定房价的因素有哪些，就目前我國商品住宅价格而言，大致可以认为：供求关系是第一因素，政策取向是第二因素，产品成本构成是第三因素，产品质量是第四因素，开发商企业及项目品牌可归为第五因素，其他还有通货膨胀等因素不再一一列举。物业税的出台，将主要影响到产品成本，目前的房价包含了几十種税费，如果加上土地出让金，则形成了很大部分的房价构成成本，而物业税的实质在于把这些税费均摊成70份(以住宅为例)，由开发商的头上转移到小业主的头上，按年收费。这样，则产品成本将大幅降低，从而使房价下降。
同时，现阶段的政策取向也是曳N品考郏考圩钪漳芊窠迪吕醋钪栈沟每垂┣蠊叵怠Ｎ镆邓叭绾斡跋旃┣蠊叵担肯人倒┯Γ孀趴⒊杀镜慕档停Ω盟凳墙档土朔康夭⒌淖式鹈偶鳎欣谖⑸汤┐缶Ｔ倏葱枨螅环矫妫谑谐【赫驼咭继跫拢孀挪烦杀镜拿飨韵陆担考垡不嵊兴碌鳎饣岽碳げ糠種械仁杖胝�(尤其积蓄较少但收入并不低的年轻人)加入购房行列，虽然物业持有成本上升，其性质类似于按揭贷款对住宅消费的推动作用。另一方面，物业税大大增加了保有成本，而且最终必然实行累进税，越是大户型、越是豪宅其率税越高，这样无疑会打击房地产投机、投资需求，也会在一定程度上曳N拼蠡偷淖宰⌒孕枨蟆�
从上述可知，物业税有助于增加供应，或者说至少不会影响供应，对于需求则是具有鼓励和曳N频乃刈饔谩Ｈ舭唇ㄉ璨苛踔痉宓乃捣ǎ伎隙ㄊ侵氐阆榷源蠡涂魑镆邓埃杂谧宰⌒缘闹行』�(极有可能以90平方米为分界线)或者暂时免征或者象征性的少征一点。如此一来，从需求上考量，物业税开征后的中短期内，并不会对市场需求产生明显的曳N啤Ｗ酆峡悸牵收呷衔镆邓敖换岫怨┣蠊叵挡飨宰饔谩Ｔ诔杀窘档秃驼呷∠蛄礁鲆蛩氐淖饔孟拢宸考劢豢杀苊獾挠兴陆担咛逑陆刀嗌偈芎芏嘁蛩厍Ｖ疲�30%~40%的大幅下降将很难会出现，因为毕竟供求关系不会發生突出变化。
(本文作者为上海易居房地产研究院高级评论员)
