您的位置 > 作者:洛涛 武勇 毛海峰
时下商铺投资旺度大增，很多尝到甜头的投资者更有“一铺养三代”的憧憬。很多开发商为吸引客户，将返租回报率由原来的6%至8%升到了现在的8%至11%，返租年限也从原来的3年变成现在的10年。从表面上看，开发商开出的8%、10%甚至11%的售后包租收益率，投资者会大受其益，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提了出来，羊毛早已出在了羊身上，售后返租实际上是卖铺的一種宣传噱头，而收益率则是开发商掩人耳目获取不义之财的一種“财富密码”。
圈内人：羊毛出在羊身上
“近年来，‘返租式经营’一直是商业地产开发盛行的模式。其实返租的‘羊毛’还是出在羊身上。”一位资深操盘者近日向记者透露，返租回报其实并不复杂，简单地说，就是开发商向购买商铺的小业主承诺，在一定期限内，由开发商以固定的回报率包租。按现时大多数商厦的做法，期限一般定为两至三年，回报率为10%至12%。但小业主不知道的是，开发商售铺时，其实就已经按比例将楼价提高三成左右。开发商提前得到了这笔钱，然后再逐年返还给小业主。如果开发商能顺利地将铺位再租出去，还可以另赚一笔。由于这種方式迎合了部分小业主的投资心理，再加上不成熟的市场，所以，有的盘还卖得相当火，不断刷新商铺价位新高。
这位操盘手给记者算了一笔账。例如，一个本来市场价只值2万元/平方米的商铺，开发商将售价提高到4万元/平方米，并承诺10年包租，年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各種税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%(每年8%×10年)，共收到租金3.2万元/平方米。但投资者如果此时将商铺售出，只能卖到2万元/平方米，实际房产收益为50%，卖出后亏了一半，因此投资在每平方米商铺上的实际年收益率也只有：(3.2万元—2万元)/4万元/10年=3%/年，远不及开发商宣称的“8%”的年收益率。
律师：买家可说是“步步地雷”
据记者了解，“售后返租”就是开发商将物业出售后再以投资者即业主委托经营的方式将物业出租，向投资者返还一定比例的租金作为回报的一種经营方式，被称作是为投资者量身定做的投资形式。“售后返租”于上世纪六七十年代开始出现在美國，后流行日本、中國香港，上世纪90年代中后期兴盛于海南。“售后返租”表面看对各方的好处是明显的：对开发商来说，能够较快地完成销售，加快资金回笼，获得收益；对银行来说，40%至50%的首付，相对一般住宅项目而言，按揭比例并不高，10年还清，期限并不长，而且几乎没有人会在包租期间就还不起按揭；对投资者来说，能够有稳定的租金收入，高房价也无所谓，高房价意味着更高的房租。
但令记者不安的是，现在流行的返租回报方式，多个环节都蕴藏着高风险，买家可说是“步步地雷”。永合律师事务所律师李健告诉记者，目前很多返租回报方式，没有设定规避风险的机制，如由银行担保，或由保险公司保险等，靠的只是发展商的一张嘴。这样大的投资，对普通投资者来说，没有切实有效的风险保障是绝对不行的。而另一个存在的潜在风险就是，一旦完成商业项目的销售，开发商便可以套现出局，而将巨大的租金成本转嫁给承租商。在漫长的返租期中，只要商铺经营的任何一个环节出现問題，投资者的投资回报都有可能得不到保障，处理返租行为引发纠纷的善后工作十分复杂。
李健认为，在“返租销售”经营模式下，房地产开发企业将商铺分割成若干个小的店面逐个出让，这样一来，各个买家无法获得完全的物权。若干年后产权是否發生变更、买家能否按期取得房地产开发企业许诺的租金、法律是否认可这種权利等等，都已成为直接影响投资者利益的现实問題，因此存在无法真正享有使用权利的风险。
专家：返租时限越长风险越大
记者近期调查发现，自2006年5月22日建设部明确指出“售后包租”、“承诺回报”等为明令禁止的内容后，相当一部分商场商铺的开发商将“售后返租”悄然转入地下。商业地产资深人士认为，商铺投资虽具有高回报性，但也有着一定的风险性，尤其是在我國商业地产刚刚兴起不久的今天，商铺投资市场存在着较严重的商业经营問題，这些問題致使商铺投资市场随时都有“变脸”的危险。
该资深人士表示，近年来，市场常见到打出“超高回报”之类口号的产权式商铺出售，吸引不少百姓投资者。然而投资产权式商铺并非如想象的那样简单，如果选铺不当、计划不周的话，极易“触礁”。尤其是对于普通市民，投资的安全性最为重要。投资要选择有银行担保、有收益保障的铺位。有部分发展商采取按照固定的回报率将返租期的租金一次性清算，并在买家买入铺位时抵消相应的买铺总额。这種投资操作意味着投资者在返租期内不会得到实质性回报，倘若在返租期内商铺项目经营不善而倒闭，投资者就会一无所获。此外，发展商在广告宣称的回报率是否作为有效承诺写进合同，也是投资者应该关注的方面。
专家提醒广大消费者在购买产权式商铺时，莫轻信高收益片面宣传，盲目跟风投资，应正确识别相关信息，对市场变化和投资项目的收益能力和投资面临的潜在风险要有客观、理性判断，强化投资风险意识。同时，购房者购房前要到当地房地产权籍机关查询了解情况，签订购房合同后，及时督促开发企业进行联机备案，或到登记机关进行合同登记。而对于已经投资了这些商铺的投资者，专家表示，根据近年的类似事件经验，返租时限拉得越长，风险将越大。而解决的办法就是投资者们成立业主委员会，然后委托代理商对商场进行包装和管理。还可以把商铺整体出租，之后再将租金进行拆分。
