您的位置 > １１月３日，市规委正式公布《北京住房建设规划(２００６年－２０１０年)》。该规划删去了之前公示稿对“内循环”的解释内容，“即经济适用住房不得直接上市，由政府回购，从制度上制止违规购买、谋取不正当利益的行为。”而且，明确“内循环”只是针对“今后新建和销售的经济适用住房”。也就是说，“老”经济适用房政府不回购。消息传出之后，记者进行了一系列的追访。
【市场反应一】１０月二手放量涨三成
记者在链家地产统计资料中看到，在“政府拟回购”公示前，回龙观、天通苑这两个区域的二手经济适用房交易量一直保持月均８％以上的增长。但在政策公示后一个月，来自链家地产、北京中原和信一天等多家房产中介的统计显示，这两个地区的二手经济适用房源比９月上涨了近三成。但是，由于只是“拟回购”，政策不明朗，部分客户暂时观望，成交量并未出现明显上涨。
【市场反应二】老经济适用房不急出售
昨天，链家地产回龙观的一位工作人员告诉记者，经济适用房二手交易基本没变化。不过，１１月５日，有一位房主将原来４５万元的房子，提高到了４７万元。该工作人员透露，这名业主正是确认自己买的经济适用房不会被回购后，不再急于出手才提的价。不过，鉴于该区域目前的成交量并没有显著提升，该工作人员正在与业主商量，维持原价出售。
从“信一天”天通苑及回龙观门店数据反馈来看，近两日着急售房房主数量锐减，日登记出售量较之前下降４成左右，同时购房客户需求量有一成左右的小幅上升，出租房源量增长两成。
【建议一】新经济适用房产权归政府
北京仁和律师事务所孟宪生律师认为，该规划强调了建设、销售、流转全过程管理，具有进步意义。因为，建设是基础，只有从源头上改革经济适用房的建设制度，才能保证经济适用房的本质——解决低收入家庭的基本住房需求。
经济适用房建设可以采取政府委托建设的方式，开发企业赚取佣金和资金利益，建成后的经济适用房产权属于政府，便于政府管理。建设工程的劳务采购，可以采用市场的方式，但经济适用房的分配，应当从市场中退出来，房屋的分配、流通必须与商品房隔离。如果不建立政府回购制度，就应当建立政府定价制度。
【建议二】 回购条件、计算公式要写入合同
“经济适用房不应该成为投机者追逐的对象。”在不久前焦点房地产网举办的经济适用房回购ＰＫ上，北京大学经济所房地产金融中心主任冯科如是说。冯科还建议，新经济适用房回购制应该参照香港或者是國际上公有房屋回购制度。并且，要把回购条件和计算公式很清楚地写在购房合同里，比如利率怎么计算，通货膨胀率怎么计算，折旧怎么计算，建造费怎么计算，地价怎么计算等等。
中原地产华北区董事总经理李文杰也建议，政府计算经济适用房回购价格时，要结合购买时周边商品房的价格、购买时经济适用房的价格和卖出时周边的市场价格。李文杰还提出，即将推出的限价商品房也应该建立回购制度。北京中原一专业人士同时认为，即便是“内循环”也应该采用市场方式进行，即政府监管，市场真实的买卖主体进行交易。政府可以在出售的价格上和购买人群上都做出更加严格和具体的限定标准，并加强监管力度和监管实施的可行性和可操作性。
【建议三】 新经济适用房严禁出租
一业内人士还建议针对未来新购买经济适用房的用戶，加强使用过程的监管。比如，严禁出租和长期空置经济适用房，违者强制回购；如果经济适用房用戶由于经济条件改善，生活水平明显超出经济适用房购买人标准(如新购高档商品房或高档汽车等)，应在核实后强制回购。
【预测一】 二手经济适用房成交量将下降
链家地产市场研发中心预计，由于新经济适用房将“内循环”，老经济适用房将以无法复制的优势成为“香饽饽”。这将引发买卖双方心理的变化，例如卖方惜售或加价出售，买方购买心理预期增强等。这样一来，买卖双方将在价格上展开一番拉锯战，暂缓交易将导致短时间内二手经济适用房成交量下降。
北京中原三级市场部和信一天市场部等中介公司的专业人士也认为，回购取消的消息使得当初投资目的购房者重新延长售房时期，转售为租。１０月份经济适用房交易掀起的一个销售高潮将逐渐退去，市场会恢复到正常的交易状态和放量。
【预测二】 新政节点延后有助于平抑价格
链家地产市场研发中心还指出，此次经济适用房的“新政策”有两个問題还没有最终明确：首先是“内循环”的模式是什么样的？其次是“新建和销售的经济适用房”从什么时候算起？如果时间节点越延后，存量经济适用房市场的房源越多，供需比例可能就会越小，使得出售价格得到平抑。
信报记者 蔡雪婧
焦点房地产网调查
【贴心提示】 出售经济适用房几点注意
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在出售经济适用房时，首先要确定经济适用房是否已经年满５年，如果满５年，可以按照市场价出售，同时购买人群也没有限制；税费方面，除交纳印花税外，还需按成交价的１０％缴纳综合地价款；如果未满５年，只能按照原购房价格出售，而且购买人群也只能是具备经济适用房购买资格的人，税费方面，需缴纳营业税、印花税。
