专注小面积的老公房　房产投资散户非典型转型

去年宏观调控以来，一些实力雄厚的大投资者和机构投资者将注意力更多地转向了总价500万以上的市中心商用物业；而资产在100万左右的中小投资散户们，或离开房地产业，转而购买黄金、基金、股票等资金需求量相对较少的投资产品，或选择市中心的低总价老房子，继续留在楼市投资。

　　去年5月，因炒房被套牢的小陈，将房子以低于购入价10万元的价格“割肉”给自家亲戚后，开始转向投资小面积的老房子。

　　去年7月，小陈想出售一套位于上师大附近的老公房，以弥补炒卖新楼的损失。可是因市场低迷，尽管这套房子挂牌价还不到25万，仍乏人问津，无奈之下小陈准备改售为租。

　　不想没过多久，这套房子就动迁了。作为第一批动迁的居民，小陈不仅得到了25万元的动迁补偿费，还得到2万元的动迁安置费和5万元奖励。

　　尝到甜头的小陈受到启发，加之不少小户型老公房租金回报率(超过5%)又比普通新房高得多，小陈于是决定转战老公房市场。

　　此后，他陆续在上师大、漕宝路附近，花90多万元购置了3套30-40平方米的老公房，将其中两套出租，一套自己居住。目前租金都达到1500元/月，租金回报率5%左右，9个月下来，小陈已经赚到近3万元租金。

　　投资心得：

　　1.选择用于投资的老房子，未必一定要在内环内，但一定是位于成熟区域的。内环内的老房子地段虽然好，售价却不便宜，租金回报率也不高。相比，那些位于内环中环附近的老公房，租金回报率却不低，反而更具有投资价值。

　　2.投资老房子，总价要低，价格波动要少。单价未必是最便宜的，但总价一定要低。因为市场总是对低总价的房子有着强烈的需求。动迁户、外来新上海人、部分新婚夫妇都将低总价的房子作为“过渡房”。3.老房子附近最好是即将整体改造的平房。老房子地段再好、风险再小，老房子的设备、房龄和居住条件，都不能与新房相比。所以，如果房子能早点动迁，一方面响应号召，支持國家建设；另一方面，也可以得到动迁补偿和奖励。