您的位置 > 攻略一:中低价房将是首选
去年12月中旬,國土资源部有关负责人公开表示,为稳定房价,今年國家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应,同时继续严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应,停止别墅类占用土地供应。未来5年,土地供应的闸门都将力求控制固定资产投资、促进房地产市场健康发展。可预见的是,2006年自住型住房消费的主体------中低收入群体的中低价住房将会得到更多的关注,房价将在更大范围内与百姓利益接轨。
按照这个思路,今年买房应遵循以下两个原则:第一,中低价房是自住型住房消费的首选。从目前情况看,國家鼓励自住型住房消费,未来可能会出台相应配套优惠政策或措施。上海市政府对于中低价收入的家庭购房实行贴息政策,贷款比例和利率也有所松动,而且有望放宽自住型普通商品房交易的税费。今年上海即将推出的新版商品房预售合同中也首次提出,在商品房付款方式上可以分多次向开发商支付购房款,付款比例和方式可由双方约定。这样一来,对普通工薪阶层而言,将进一步减轻其购房还贷的成本和压力。
其次,买房应尽量做到"宁小勿大"。有关部门明确规定,120平方米是区分普通住宅和非普通住宅的界限,非普通住宅房贷利率将上浮20%。如果你买的是政策鼓励的普通住宅,购房成本以及未来维持费用(物业管理费等)都会大大降低。反之,成本将会大幅增加。
攻略二:首要考虑租金收益
随着稳定住房价格政策的陆续落实,房地产市场将朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标方向发展,投机性购房行为将得到遏制。依靠楼市差价作为投资主要手段的时光已一去不复返了。"以租养贷"将是今年房市最佳的投资方式,面对沉重的资金成本和房贷压力,租金收益将成为人们投资房产时首要考虑的因素。
其实,租金回报率与房产价格的涨跌是紧密地联系在一起的,租金的高低是支撑房产价格的重要因素。换句话讲,购买有租金回报支撑的房产将会比较抗跌,而那些租金回报率偏低的楼盘将面临较大的风险。需要指出的是,5%的收益率是目前房产市场比较认同的租金回报率的重要临界点,也是判断房产价值的重要参考指标。
在具体操作过程中,投资者应该重点把握以下四个基本原则:1、尽快把史N邢兄玫姆坎獬鋈�,千万不要把房产"烂"在史N�,要知道房产是有成本的,早租出去一天就多一份收益。2、对于那些回报率偏低甚至不容易租出去的房子,应该考虑在合适的价位果断"斩仓"。3、装修房比毛坯房更有"身价"。记者一位朋友有一套房出租,但因是毛坯房,租价不高,与同地段经过装修的同类房产相比,收益率低了不少。4、地段也是影响租金高低的重要因素。一般来说,处于商务区或大学区附近的房产一般都比较热销,而且租金较高。
攻略三:商业地产可 "掘金"
尽管上海楼市出现了一定程度的调整,但是2005年上海甲级写字楼市场依然非常红火。全年共有42万平方米甲级写字楼上市,为历年来最高,市场实际成交量超过供应量4万平方米,明显供不应求。空置率也创下历年来最低,市场"缺口"仍将延续,预计2006年市场"缺口"为6万平方米。由此看来,商业地产蕴含着很大的投资商机。稳定增长的需求使甲级写字楼的平均成交租金不断上涨,截至去年年底,上海甲级写字楼平均租金相比上季度涨了4.3%,比上年同期涨了23%。受租金上涨的带动,甲级写字楼的平均售价也延续连续上升势头,2005年第四季度,每平方米平均售价达到3873美元。对于投资回报率,一位新加坡的地产商直言不讳,他认为,内地商业地产的预期投资回报率大约为10%--15%。
当然,对于一般投资者而言,投资商业地产往往力不从心。投资商业地产比较适合于实力雄厚的投资者,如果具备足够的现金流,今年完全有望从商业地产中掘得一桶金。
攻略四:按揭期限不宜过长
对于普通购房者而言,购房费用是一笔巨款,不少人不可能一下子拿出这么多现金,不少购房者采取以按揭贷款来支付的方式。虽然几乎每家商业银行都能办理住房贷款,但其中玄机不少。其实,按揭贷款也是门学问,按揭比例、还贷期限以及利率都颇有讲究。目前办理按揭贷款应注意哪些方面呢?中行理财中心有关人士建议:1、按揭比例不宜过高。在楼市疯狂的时候,按揭比例曾高达9成,目前银行对个人房贷比例一般控制在6--7成。对于一般自住型消费者,选择过高的按揭比例无疑是在延长为银行打工的时间,辛辛苦苦赚来的钱都流入银行的口袋。还不如买小点、价格低点的房子,等到今后有钱时再作打算。2、还贷期限不宜过长。自去年3月17日起,房贷利率调高至6.12%,而随着人民币升值预期的进一步增强,不排除再度升息的可能,如果期限过长,将承担更多的利息成本。记者朋友张先生2003年办理了30年按揭,当时月供393元,去年加息后,月供增加到405元,虽然每月仅多12元,但30年下来将多付几千元,这对收入不高的张先生是个很大的压力。
攻略五:差价补贴写入合同
最近,杭州、上海等地频频出现业主要求退房的现象,原因有两个:一、后期开发的楼盘价格明显低于前期已销售的楼盘价格；二、同期开发的楼盘因为时间前后,价格也出现较大波动。这些因素引起了一些业主的不满,纷纷要求差价补贴或者退房。而从目前相关法律条文以及销售情况看,如无正当理由,退房的可能性并不大。
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