您的位置 > 本期购房讲堂，我们将再次向读者介绍，新利率下诸如提前还贷是否合算、如果提前还贷是缩短期限还是减少月供、有款在身的房东是抛售还是出租等房贷难题。
利率微涨月供略增
按央行政策，取消房贷优惠利率后，５年期以上的基准利率为６．１２％，下限利率为５．５０８％。对于购买第一套住房的资信良好用戶５年期以上的个人住房贷款利率执行５．５０８％的下限利率，而对于购买高档住房、第二套房甚至别墅的贷款人，按照６．１２％的基准利率执行；同时将首付比例提高到３０％至４０％。
业内人士指出，央行这次上调房贷利率，更大的意义在于影响人们的心理预期，对购房人的实际付支影响不大。据记者了解，目前绝大多数商业银行执行的都是５．５０８％的下限利率。按这个标准，去年３月１７日以后的购房人，已执行了５年期以上个人住房贷款５．５０８％的利率下限，而在去年３月１７日以前的购房人，在继续享受了２００４年全年的优惠利率后，从２００６年１月１日起，就要按照新的利率还贷。
以５０万元２０年的商业性贷款为例，按照下限利率５．５０８％计算，明年起月供将达到３４４１．７元，比利率调整前的５．３１％增加５５．７元。按基准利率６．１２％计算，月供将增加２３０．８６元。
提前还贷四種方案比较
假如你在去年３月１７日前购买了一套商品房，到目前按揭贷款还款额还剩７８．４万元，贷款期限为２０年。如果你将目前４８．４万元的闲置资金用于提前还贷，再将剩余的３０万元整数按揭。如果采取等额本息还款方式，你可以有以下四種方案选择。
方案１：月供最少，利息最多。即保持２０年还款期限不变，这样每月需还款２０６５．０２元，比提前还贷前月供减少３２４４．２３元。但这種还贷方式的利息最高，累计达到１９５６０３．７４元。
方案２：月供较少，利息支付较多。假如你将还款期限缩短至１０年，每月的还款额将达到３２５６．９８元，这比提前还贷前减少２０５２．２７元，但比２０年还款期限的月供多１１９１．９６元。而此时利息共计９０８２２．３元，比２０年期少支付１０４７８１．４３元。这種方式月还款额和贷款年限都减少了，月供相对较少，但利息支付相对较多。
方案３：月供较高，利息节省较多。如果按提前还贷前的每月５３０９．２５元计算，你只需６年半时间还清，总计利息５７５８１．６４元。这種方式月供相对较高，但由于缩短了贷款年限，利息比２０年期少１３６０２２．１元，比１０年期少３３２４０．６７元。
方案４：月供最高，利息节省最多。如果将还款期限缩短至５年，此时利率则降至５．２６５％，月还款额增至５６９７．８６元，比提前还贷前还多３８８．６１元。但这種方式的利息只有４１８７１．９６元。这種方式月供最高，利息也节省最多。
“抛售”还是“出租”？
如果你按揭贷款的是投资用房而非自主用房，那么房贷利率的调整，不仅影响你的还款计划，还将对你如何处置史N械姆孔硬苯佑跋臁Ｒ闯鍪邸⒁闯鲎猓弑匮∑湟弧�
这是个“两难”的选择。如果你选择继续持有房子，那么你面临的不仅是本次利率的调整，还将面临今后可能再次上调的压力；如果选择出售，一是目前房价比较低迷，存在即期的利益损失；二是今后房价可能上涨，你还得面临预期的收益损失。
如果你史N械姆孔踊褂斜冉厦飨缘恼羌劭占洌蛘叩钡氐姆课菰伦饷飨愿哂诶实髡蟮脑鹿敲茨憔湍鼙冉锨崴傻赝ü耙宰庋俊崩词迪质找妗４耸蹦阌Ω醚≡窦绦钟校蛭芨愦锤嗍找妗Ｕ馐本陀Ω孟氚旆ㄌ岣叻坎�投资收益率。
至于如何判断房价具有“明显上涨空间”，关键要看房价的上涨幅度能否对冲利率上调带来的成本增加。目前，业内比较通行的一種判断办法是，当房价处于１．６％－３．６％左右的温和上涨时，就有可能缓冲利率上调所增加的投资风险。
楼市提醒
如何才能少付利息
借款人偿还的贷款中包括两部分：一部分是本金，另一部分是利息。贷款人除了全部归还本金外，提前还款是按照剩余贷款实际占用天数来算利息的，因此不存在多收利息的問題。以提前一次性清偿贷款的公式来验证：应还利息＝剩余贷款本金×本次一次性归还距上一次结息日的天数×借款合同约定期限的现行月利率／３０天。如果借款人在偿还了一部分贷款后，申请提前偿还另一部分贷款或者偿还剩余全部贷款的，提前偿还贷款时，不管是何種还款法，已支付的利息都是借款人已占用资金的成本，并没有多付任何将来的利息给银行。贷款人提前还款缩短了贷款期限，比按部就班还款少支出利息。
提前还款方式与合同相符
目前个人住房贷款的还款方式基本上有两種：一種是等额本息还款方式，即每月还款本金和利息之和的总金额相同；另一種是等额本金还款方式，即每月还款本金数不变，加上利息后，每月还款金额不同。贷款人在与银行签订贷款合同时约定好选择其中的一種还款方式，如果要提前还款也必须按照合同约定的那種还款方式。
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