您的位置 > 以房养老要合理规划國际货币基金组织《2004 年春季世界经济展望报告》的评估认定，过去两年，澳大利亚、英國、西班牙、新西兰等國的房产价格每年上涨15％，甚至更高。与这些发达國家相比，我國的房产价格还很低。发达國家房产尚且有如此的升值表现，相信我國未来的房产投资必将具有相当的升值空间和投资价值。但近期中國房地产市场的调整，让不少投资者望而却步。其实，房产在价格上长期存在着上下波动的可能性。从长远看，在人口众多的中國，不可再生的土地资源只会是越来越稀缺的资源，房产价值总体上升的趋势是不可逆转的。在我们的养老投资计划中，应当为房产投资留下一席之地。当然，作为养老工具的房产投资，不应当把投资获利的主要途经放在获取房产的买卖差价上，而是应该追求长期、稳定的租金回报。
作为养老计划的一部分，房产投资必须目标明确。确定一个明确的、而不是模糊的房产投资目标，就是根据自己的投资模型，合理安排房产投资在养老投资计划中所占的份额，以及科学选择房产投资的品種。在房产投资中有住宅、商铺、写字楼等形式的物业可供选择。不同的物业形式对资金、风险承受能力、获利模式的要求有很大的不同。
应当对房产作为一種不动产，其相对于股票、基金、储蓄等投资方式变现能力差的特点有清醒的认识。过多地投资房产会占用大量的资金，当晚年生活發生意外，需要大量现金的时候，会给你的现金周转带来麻烦，如以低价出售则将带来经济上的损失。所以，投资房产的比例在养老计划中应当保持在合理的范围之内。
与养老计划中必备的其他投资方式相比，房产投资的另一个特点是占用资金数额巨大。在出资方式的选择上，中产阶层人士一般选择向银行申请按揭贷款的方式以完成自己的投资置业。但作为养老投资，最好还是用自有资金。用按揭贷款同时买入多套房产在经济上是不合理的。
最后，虽然与养老计划中其他的投资工具相比，房产的投资风险相对较小，但这并不意味着房产投资没有风险，我们在选择一種投资方式时应当对其中所蕴含的风险有充分的认识和预见。
以房养老宜抓小放大理财专家建议：中國式房产投资养老计划最好采用小面积住宅或商用房(写字楼或者商铺)的投资策略，不宜投资大房型。
小面积住宅特别是有一定房龄的二手房，单位价格与新的商品房相比低出很多，所以，相应的房屋总价款也低，一次性付款买入房产的可能性就大，这样不但可以化解因为进行房产投资而带来的按揭还款压力，而且可以集中“火力”进行新的房产项目投资。而且，这样的房产往往具备地段优势，房产的出租收益能得到保障。
从房产投资的层面上来说，商用房的投资也是一个不错的选择。作为养老计划的房产投资组合，虽然理财专家们一再强调养老退休计划的安全性很重要，但这并不意味着应当完全排斥风险。我们不能一味地选择控制风险，也应当看中房产投资的获利能力。与普通住宅投资相比，商用房产的投资回报率一般平均可以高出2至4个百分点。而且，虽然商用房产的单位价格较高，但是商用房产的购买面积和购买方式较为灵活。我们可以根据实际情况进行选择。
以一套房龄15年的60平方米的两居室二手房为例。其价格大约在45万元左右。简单装修和配备生活用具的支出大约为5万元。总投资50万元。用于出租，目前租金收入约为每月2000 元。这样，每年的租金收益为24000 元，年收益率为4．8％，而将50万元存入银行，目前一年定期利率为2．25％，则只有11250 元的收益(含储蓄税)。
当然这个计算结果是一个理想状态下的数字，没有考虑租金的上涨或下跌、房屋空置以及通货膨胀的因素，也没有考虑房产价格的上涨或下跌。但从长期看，投资房产的租金平均回报率应该在贷款利率和存款利率之间波动，以目前银行住房贷款6．12％的利率来看，4．8％的房产投资回报率也处在合理区间内。
