您的位置 > 上海市统计局日前公布的数据显示，上海市房地产业企业家信心指数比一季度回落76.5点，跌到了1999年左右水平，进入相对不景气区间，在各行业中居于跌幅榜首位。
一位业内人士指出，虽然目前上海楼市并没有出现崩盘迹象，但是潜在的三大隐患仍令人不敢掉以轻心，上海楼市的下降通道已然形成。
隐患一:上市量持续攀升随着近几个月来上市量的不断攀升，上海楼市的供求关系正悄然發生转变。
中國指数研究院(华东分院)提供的数据显示，7月份上海新增供应面积为124.81万平方米，8月份上海新增供应面积为142.38万平方米，到了9月份，新增面积一下子猛增到319.14万平方米，十月“黄金周”后的第一周，上市量就达到120万平方米。而与之相比，7月份上海的销售率(当月销售面积/当月新增面积)为19.8％，8月份上海销售率则跌到18.98％，9月份上海销售率进一步降到15％。
“上海潜在的供应量远远不止这些。”上海方方房产工作室分析师包灵芝表示。
上海统计局公布的2004年统计公报显示，2004年，上海商品房施工面积达到9481.61万平方米，业内人士估计，按照目前商品房的建造速度，这些施工面积将会在明后两年陆续可用，这必然会给上海楼市造成巨大供给压力。
值得注意的是，上海市有关部门日前进行了一个奇怪的举动:上海房地产官方网站——网上房地产不再公布全市住宅均价、可售面积等关键数据，有关部门将这種行为的原因解释为防止有人利用这些数据非法牟利。但一位业内人士指出，网上房地产是业内分析上海楼市的主要数据来源，屏蔽了这些数据就等于让大家做了“睁眼瞎”，让大家更加无法了解上海楼市的真实供求状况。
隐患二:观望气氛浓厚在上市量不断攀升的同时，上海楼市的观望气氛愈加浓厚。中國指数研究院华东分院日前在上海秋季房展会上进行的调查报告显示，有高达71％的被调查者对上海楼市看空，并且只有5％的被调查者表示愿意在3个月内购房；59％的被调查者认为上海房市将保持房价继续小幅下跌的走势，12％的被调查者认为上海房价将出现大跌，只有10％的被调查者认为上海房价接下来将会回涨。调查问卷还显示，对于上海楼市此轮下跌持续时间的問題，44％的被调查者认为将持续到明年年中，28％的被调查者认为将持续到明年年底，7％的被调查者认为下跌会持续比明年年底更长的时间，只有21％的被调查者认为到今年年底就会结束。在购房时间上，43％的被调查者计划在半年到一年之间购房，26％的购房者选择在3－6个月内购房。
在观望气氛的压力下，上海楼市的部分开发商祭出了降价“法宝”。但在7月份开始出现降价潮后，降价对购房者的诱惑力正在逐渐减弱，观望气氛反而越来越强。隐患三:开发商资金紧绷一篇题为《地产商沪上求借“高利贷”开出30％利率仍无人敢借》的文章近来在网上引人注目。该文称，6月份以后，对房地产商的委托贷款利率已经达到15％，现在则摸高到18％，与地下钱庄的借贷利率相差无几。一些小的开发商开出30％的利率仍然无人敢借，即使是对那些大的开发商也要求用充足的抵押，并且往往通过综合利率的方式规避风险。
长期以来，房地产行业将财务杠杆的功能发挥的淋漓尽致。央行在《2004年中國房地产金融报告》中指出，通过银行贷款，住房按揭等方式，房地产行业55％的资金都来自于银行，这不仅为银行业累积了巨大的风险，也给房地产行业埋下了一颗随时可能爆炸的炸弹。随着银行开始对开发商们收缩信贷，许多开发商很快就出现了资金链紧绷甚至断裂的现象，高利率求借款自然不稀奇。
一位业内人士告诉记者，目前上海有大大小小四千多家开发商，其中有相当一部分都是小项目公司，融资渠道窄，融资能力也很差，在银行收紧信贷后很容易就成为市场竞争的牺牲品。而一旦上海出现这样一批公司，形成一批烂尾楼，很容易就会触发大规模的降价风潮，从这个角度来讲，真正考验上海楼市的时间还没有到。
“目前开发商们都普遍存在资金压力，这是不争的事实。而判断上海楼市的后市走势，很关键的一个依据就是开发商的资金問題。”包灵芝说，“不过，也要看到，现在开发商的资金状况和企业运作能力，比以前已经有了很大程度的提高，操作手法上也比以前灵活多了，应付资金风险的能力也更强。”
