您的位置 > 当父亲在1928年签署租约的时候，所有人都相信计划会按照原先的设想展开：剧院公司会卖掉自己的老剧院，而父亲将从哥伦比亚大学买下土地后将产权转移到剧院公司名下，然后剧院公司会向他支付土地的成本和他的费用开支。接着，剧院公司会自筹资金建设它的新剧院，这样，父亲就可以从经济上脱离中心街区。
简言之，父亲把自己在该项目里的角色看做是一个促进者。他没有拿它当做房地产投资，也没有当做慈善捐献。他没有想过从该交易中赚钱，不过他也没有打算有任何损失。他知道，从1928年租约生效开始到该区域全面开发到位之前，会有费用，但是，按照谈判中的分包协议，他预计自己会打个平手。但事情并不是如此发展的。
独自开发
在父亲与哥伦比亚大学签署租约一年后，股票市场的崩溃彻底改变了局势。坍塌的第一块“多米诺骨牌”是大都市剧院。剧院公司董事会发现根本无法卖出它的旧剧院，便找到父亲摊牌：除非他将土地彻底捐献给他们，同时帮助筹措建设新剧院的资金，否则他们就要撤出项目。父亲勃然大怒，当即拒绝了他们的提议。
失去剧院已经够糟糕的了，然而随着经济萧条形势的恶化，早先表示有兴趣在其他街区建设的公司企业也开始退出了，甚至包括新泽西的标准石油公司。对父亲来说，这是恶劣局面中最糟糕的。哥伦比亚大学拒绝重新谈判租约問題，甚至拒绝对租约作重大修改。父亲的处境成了“骑虎之势”——按照原先的条件租赁场地，却没有租户。当然，对于大学来说，这是一棵“摇钱树”，是它今后50年的主要收入来源。哥伦比亚大学将父亲推上了“虎背”，然后就撒手不管了。
1930年的头几个月里，父亲面临的局面一定十分可怕。如果他不采取任何改善该地产的措施，那么就是坐等着每年亏损大约500万美元包括租金、房地产税和其他费用，也就是说，在租约的24年期间里，亏损额将达到大约1.2亿美元。但是，如果没有明确的租户承诺，开发土地的风险却更大。类似这種规模的项目的建设成本是巨大的，而鉴于经济情形，在大楼完工后，没有任何把握能够找到租户。
在事后的那些年里，父亲受到了人们的赞赏，赞赏他有勇气继续进行该项目。他有一次对一个朋友说：“人常常遇到这样的情形：他很想逃避，却无路可逃。于是他就朝着向他敞开的惟一一条路往前走，而人们却称之为勇气。”他说的话也许是对的，但是，父亲要面对自己所面临的风险和不确定性，还是需要极大的勇气。突然之间，他发现自己被抛回了他从来没有什么特殊兴趣和情绪介入的商务世界，而他再次面临自己可能无法称职地承担起安排给他的职责，无法履行自己的义务。但是，正如父亲在拉德洛发现自己处于背水一战境地时所表现的那样，他接受了挑战，向前迈出了坚定的步伐，去做应当做的事情。
父亲咨询了几位曾经与他一起共同开发原始项目的杰出建筑师和建造商，修订性方案很快制订了。新计划——其第二次调整计划之后改名为洛克菲勒中心——与原计划不同，设计成了一个完全商业化的开发项目。注：这些建筑师中有年轻的华莱士·K·哈里森，主要建筑商——即建造洛克菲勒中心的人——是约翰·R·托德，也就是新泽西前州长克里斯廷·托德·惠特曼的祖父。
为了给项目融资，父亲通过谈判从大都市人寿保险公司 MetropolitanLifeIn鄄suranceCompany那里获得了6500万美元的信贷，而那是当时所有保险公司中做出的最大的融资计划。父亲对4.5%的利率怒火中烧，对所有人说，大都市人寿保险公司董事长弗雷德·埃克强迫他支付这種高得过分的利息。但是，那是他能够得到的最好的交易了，而高利率本身表明了项目的风险性。大都市人寿保险公司还坚持要求父亲为该贷款提供个人担保，从而使他成为租约和贷款的最终担保人。
大都市寿险公司的贷款解决了现金流动問題，但这并不能解除父亲自己对该项目负有的经济义务。在20世纪30年代主要施工阶段的5年多时间里，父亲每年在中心项目上的投入为1000万 1300万美元，资金来源为他的个人收益和出售石油股票套现，有时售价极其可怜。在1929 1939年期间，父亲支付的建筑、税费、租金和项目的其他开销总计达到1.25亿美元，相当于今天的15亿美元。人们可能会大吃一惊的是，虽然父亲活到了1960年，他从这些巨额投资中没有获得半点收益，回收的投资资金还不足50%。
但是，父亲在建设洛克菲勒中心方面的损失并不能用金钱来衡量。跟做任何事情一样，他一门心思扑在了该项目上，事无巨细，都要亲力亲为，并认真地监督管理建筑师和建筑商的工作。长期的操劳让他付出了代价：他被偏头疼折磨着，从办公室回到家时常常筋疲力尽，只有躺在自己的沙发上，在晚饭前的一个多小时时间里不能有人打扰。他经常请一名瑞典按摩师给他按摩，似乎解除了些许疲乏。他频繁地被支气管炎和其他疾病所困扰，而他承受的压力可能加剧了他的痛苦。我记得在那个期间，他几乎从来都是疲惫不堪的。他和母亲每年冬天都要出去休息几个星期，无论是去西西里还是亚利桑那，希望能够得到一些休息和松弛。
