公积金贷款策略新体验

　　要买房了，然而房价贵了，首付加了，利率高了，工资却原地踏步，怎一个愁字了得！
　　智者曰：衣带渐宽终不悔，为钱消得人憔悴；蓦然回首，那钱却在“公贷”处。

　　公积金贷款并非新生事物，但仍有不少人对它很陌生。很多人道听途说，以讹传讹，对公积金贷款心存疑问；有的人虽跃跃欲试，但缺乏耐心，只好中途作罢。其实，只要花费少许精力，弄懂了公积金贷款的政策实质，便可尽情享受它带来的好处了。 　　

　　贷款方式：如何选择？ 　

　　在经济条件不允许的情况下，买房贷款势在必行。那么，选择何種贷款方式，数额及期限又应如何掌握才算合理呢？
　　

　　 贷款类型

　　可见，与商业贷款相比，公积金贷款的优惠项目更多，对于有条件申请公积金贷款的家庭来说，选择公积金贷款买房无疑是个正确的决定。
　　贷款数额
　　个人应合理地看待这个問題。如果有好的投资途径，那就不妨多贷一些，自己的流动资金可以拿去做高回报的投资。但是，贷款也不是越多越好，高额度贷款的利息成本依然需要考虑。同时，买房后还要支付契税、取暖费、公共维修基金等很多费用，所以需要把这部分资金及日常家庭开支、应急情况考虑完备后，再在此基础上，判断自己贷多少额度合适。
　　 贷款期限
　　如果负担不起太多月供，贷款时间不妨长一点，这样每月还款额就会少一些。但无论公贷还是商贷，同样的额度，期限越长，负担的利息也就越多。所以，具体时间长短，要看贷款额度、利息和自己的承受能力，综合选择一个适中的期限。

　　误区纠正

　　误区一 公积金贷款无金额限制。
　　纠正 一般来说，公积金贷款都有最高额度的限制，例如，上海为 20 万元， 如有补充公积金的职工，最高贷款额度可达 30 万元 ；北京为 40 万元，在特殊情况下，比如信用级别比较高时，最高可达 52 万元； 广州为 25 万元，申请人为两个或两个人以上时，最高可达 50 万元；杭州夫妻最高额度为 30 万元等等 。
　　误区二 已婚夫妇可以各自申请公积金贷款，从而获得两笔贷款。
　　纠正 已婚人士在申请公积金贷款时， 必须夫妻双方共同申请，公积金管理中心根据二人缴存的公积金数额之和反推其偿还能力，并确定最终可贷款数额。夫妻双方只能存在一笔贷款，再次申贷前必须先还清前一笔贷款。
　　误区三 贷款数额可以根据公积金缴存额的变化随时调整。
　　纠正 贷款额度是按照贷款申请当时来算的，一旦确定，不能再增减。比如申请贷款时，某人按缴存比例只能贷 30 万，即使 1 年以后公积金缴存额度有大幅上升，此贷款人的贷款额度也不能再进行上调。

　　贴息贷款：数额几何？

　　为了解决高额度贷款的問題，北京市住房公积金管理中心于 2002 年出台了贴息贷款政策。所谓贴息， 即 由银行发放商业贷款，公积金管理中心补贴公积金贷款人利息差。这種办法与 组合贷款相比，手续更加简便，而且 使得公积金管理中心的资金成百倍地扩大，让更多人享受到了公积金贷款的优惠利率。目前，北京的绝大多数银行都可以办理这项业务。
　　额度计算
　　假如某人申请了 60 万元的贷款，他是否可以得到最高 40 万元的贴息额度？其实，这个問題不能简单地回答是或者不是。购房人在银行办理购房贷款时，贷款总额中经管理中心核准可以使用 公积金 贷款部分，将享受 公积金 的低利率(管理中心予以补贴)，而其它部分仍需按银行的普通商业贷款利率操作。贴息额度根据其可申请得到的公积金贷款最高额度，可以是 30 万元、 40 万元，甚至 52 万元。
　　利差计算
　　在贴息时，利率差额的计算方法也不完全是商贷利率减去公贷利率。國家正在推行利率市场化改革，今年 3 月份，商贷规则改变了，实行下 限管理，即在基准利率(贷款期限 5 年以上为 6.12% )之上各个银行可以根据不同的项目、人群和风险来确定不同的利率。北京市住房公积金管理中心是这样计算利率差的：商贷利率低于基准利率的，以实际利率减去公积金贷款利率；商贷利率高于基准利率的，以基准利率减去公积金贷款利率。

　　误区纠正

　　误区 办理贴息贷款需要支出相当费用，所以获益不多。
　　纠正 与以前的组合贷款不同，个人住房贷款政策性贴息启动后，贷款人不用再缴纳评估费，只需支付较低的担保费及律师费即可。与纯粹商贷相比，办理贴息须由担保中心担保，多缴纳一个担保费，但按银行商贷利率计算，若是一笔较大的贷款，贴息前后利息相差好几万，而担保费也就几千块钱，所以，办理贴息贷款还是比较合算的

　　自由还款：怎样安排？